旧改之王佳兆业2017上半年扭亏为盈 旧改潜力仍雪藏|郭英成|财报|房企
银华杯十佳银行理财师大赛,惊喜大奖至高荣誉等你来!
<...银华杯十佳银行理财师大赛,惊喜大奖至高荣誉等你来!
2017年的房企中期业绩会上,净负债率再次成为受关注的热点,这一数据的巨大差距则显示出不同房企之间不同的经营思路和风险管控。
数据显示,排名前十的两家房企,净负债率达200%以上,两者皆宣布未来将努力降至70%左右;而稳健的中海外和万科,净负债率则保持在16.12%、19.61%的低位。
另一家曾经历债务危机的房企佳兆业,则出现阶段性净负债率高企。8月29日,佳兆业公布2017年中期业绩报告,上半年实现营收85.9亿元,同比增长71.8%;毛利28.6亿元,同比增长224.5%;股东应占溢利18.9亿元,同比降低25.3%;核心净溢利由去年同期的-9.08亿升至11.4亿元,实现扭亏为盈。
但逐渐好转的盈利并未改变公司因前两年财务危机而衍生的高负债状况,据中报测算,佳兆业资产负债率87%、净负债率则在100%以上,显示公司虽业务走上正轨,但资金链仍相当紧张。
对此,佳兆业董事局主席郭英成表示,会认真控制和检讨高负债问题。对于未来,郭英成仍然充满信心,他给佳兆业立下了3年千亿的新目标。
在诸多投资者看来,佳兆业庞大的旧改项目及盈利,会成为其偿还债务和重新发展的筹码,关键是这些项目是否能够很快推出并变现。
高负债之源
财报显示,期内佳兆业总资产1916.16亿元,同比上涨15.6%;负债总额1666.59亿元,同比升16.7%;总借款约为1022亿元,现金及银行存款为248亿元,总权益为249.6亿元。由此计算,公司资产负债率约为87%,净负债率在100%以上。
不过这么高的净负债率并不是佳兆业的正常水平。2014年底,佳兆业先是房源被查封,然后出现债务违约、项目停工等问题,爆发了近两年的财务危机。
2015年3月,由于无法披露2014年年报,佳兆业在港停牌。
2015年12月,中信银行联手中信信托对佳兆业施以援手,提供共计约300亿贷款。2016年1月,平安银行与佳兆业签署500亿元战略合作,佳兆业逐渐恢复元气。同年,佳兆业启动了高达300多亿的境内外债务重组。
事实上在此之前,佳兆业是一家注重风险控制的公司,其2012年、2013年的净负债率分别为66.8%、62.1%。
郭英成坦言,尽管公司各项业务已恢复正常,经营走上正轨,但目前的负债水平确实偏高。他表示,这主要有两个原因,一是城市更新投入,二是土地储备投入。
佳兆业一向被称为“旧改之王”。郭英成说,佳兆业旧改的开发模式为一二级联动,一级开发周期是五年左右,公司投入较大;而旧改土地入账的时候会以成本计算,所以在目前的会计准则下,负债看起来高了一些。如果不计入旧改项目,集团的负债率还是不错的。
数据显示,目前佳兆业拥有占地面积1400万平方米的城市更新土地储备,其中59%位于深圳,39%位于广州,其余分布于上海及珠海。
土地储备方面,郭英成表示要力争年增长30%。2017年上半年,佳兆业通过招拍挂、合作开发及收购方式购入共12幅土地,总代价约人民币55.3亿元,平均土地成本约每平方米人民币2893元。
财报显示,截至2017年6月30日止6个月,佳兆业收购数家附属公司的控股股权,总代价约为人民币14.7亿元。
另外,今年7月11日,佳兆业收购Nam Tai Property Inc.17.7%股权,花费8.6亿元人民币。
如何降负债?
虽然负债水平居高不下,但佳兆业的债务结构在改善,须一年内偿还的短期债务只占13.7%。
财报显示,上半年1022亿元的总借款中,约人民币140亿元须于一年内偿还、约人民币708.6亿元须于两年至五年内偿还及约人民币173.2亿元须于五年以后偿还。
截至2017年6月30日,佳兆业完成交换要约,进一步延长海外债务年期,其中约26.6亿美元的现有A至E系列优先票据获得交换,交换率超过93%。
与此同时,公司还发行了约7.9亿美元的额外新优先票据,并与交换要约中发行的相应新票据构成同一系列。
郭英成透露,佳兆业未来将进一步降低负债,措施主要有两个,一是城市更新项目要引入合作方;第二是加快城市更新项目的手续完善,尽快推出。
“通过合作开发的方式有利于佳兆业降低负债。”公司CFO黄志强透露:“在城市更新拆迁速度或者是完善手续比较快的情况下,引进金融机构或者其它单位来合作开发,这将来会是一种常态。”
目前佳兆业拥有土地储备2160万平方米,80%位于一线及重点二线城市。粤港澳大湾区的土地储备占55%,深圳约310万平方米。另有1400多万平方米的城市更新土地资源。
有投资者估算,佳兆业旧改的建筑面积近5600万平方米,货值逾万亿;也有投资者认为,以深圳旧改为主的土地储备未来也有较大不确定性。
国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲表示,合作开发可以减少佳兆业不断地借贷,但这得看能否成功引进合作方;另外,城市更新的手续快慢其实是政府的问题,企业很难把控。
在房地产调控继续缩紧的背景下,佳兆业管理层表示,未来集团一方面将紧密留意市场动态,通过采取灵活的销售政策,加速项目周转,实现销售回款;另一方面亦将积极寻求机遇,释放旧改项目价值。
财报显示,今年上半年,佳兆业的合约销售额为人民币225亿元,同比增长63%,稳步增长。
下半年佳兆业将新增可售资源286亿元,全年货值为737亿元,足以支撑其全年350亿元的销售目标。
佳兆业执行董事、联席总裁麦帆介绍,深圳平湖佳兆业广场和深圳佳兆业城市广场货值400亿元,预计未来两年内为销售带来贡献,快的话一年内会有产出。预计今年下半年深圳未来城和盐田城市广场推盘货值70亿元。
郭英成表示,佳兆业未来3年定下的1000亿目标,仍然没有改变,希望能够尽早完成目标。
(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)
进入【新浪财经股吧】讨论
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1看似风雨飘摇,实则稳如老狗
- 2人民币贬值对股票有什么影响?人民币贬值
- 3什么是融资融券?什么是融资融券业务?
- 4今天一早这创业板是要遭到灭m吗?1300多只跌了1208多!周末出了个禁止限售出(易天股份300812)
- 5这个票一路跌下来,没有几个人是挣了钱的,在低位这样跌,就是想吸筹码 (科安达002972)
- 6西陇科学去年年底财务造假,被证卷会惩罚过.他属于黑名单上的股 (西陇科学002584)
- 7昨天跌停打开拉高,是有机构扛不住了,想借拉高出货,同时骗散户接盘[偷笑]但是从趋(海能达002583)
- 8海能达濒临破产。举步维艰。发展遇到了危机。但金融世界不乏绝地逢生案列。公司本身也(海能达002583)
- 9这种出个报告磨磨唧唧的,是特别不正常的,暗箱操作的公司这种特征非常明显,我记得康(好想你002582)
- 10单机柜超千万!广达电脑代工英伟达GB200!(N信音301329)
- 11板块上啦,你 是绩优股,若不回封,也没关系 滴,别盲目跟进哈!主力吃货4000万(通达动力002576)
- 12净值百亿的光伏新秀日月光能、借小壳上大市(明牌珠宝002574)
- 13美吉姆,今天成功上板,按照昨天计划今天低点上奈何没给机会,只能恭喜胆大的朋友们了(深中华A000017)
- 14金隅集团:尊敬的投资者您好!万亿增发国债资金已经基本落实到1.5万个具体项目,超(金隅股份601992)
- 15卧造!卧造!这榜一一家3000万独大,就这么个盘,它不出来没人会去接。所以想都不(华生科技605180)
- 16今日尾盘操作,明日主要做(商络电子300975)
- 17周五是黑色的!公布明天操作!(商络电子300975)
- 18商络电子,你以为主力能预测到首飞是否成功?!这是谁都不可能预测到的!所以上周五主(商络电子300975)
- 19四月中旬,路边的野花也要采续之:连续买入带盘中T,低空经济板块。(苏交科300284)
- 20今天重点看这几支(商络电子300975)
- 21商洛电子,连续涨停到25元钱。(商络电子300975)
- 22知行合一 首次减仓!(N华利300979)
- 23这个是小盘股,很容易被主力操控的,明天什么样的情况都可能发生。(龙高股份605086)
- 24这是在洗盘。看看我分析的有没有道理(立新能源001258)
- 25计划减持九联科技的通告(九联科技688609)
- 26陷阱还是机会(永茂泰605208)(04-26)
- 27相对低估的电力设备潜力股:1、总市值低,55亿,业绩优秀(去年3亿)今年大概率微(望变电气603191)
- 28我发现很多人真的不会炒股。变压器的毛利率才15左右,而变压器所需要的原材料硅钢6(望变电气603191)
- 29望变电气:最低估值的变压器明珠,变压器、取向硅钢、智能电网、储能、输配电多龙头,(望变电气603191)
- 30总结,不如预期,主力想拉升奈何形不成合力,只能反向砸盘,周一不反包就得走(王力安防605268)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧