从A 股与港股地产的行情差异谈起    今年以来,A 股与港股房企股价走势南辕北辙,形成鲜明对比。A 股房企今年以来股价表现较弱,但港股房企股价走势较强,部分在港上市的房企股价近期仍在创新高,两者走势差异形成鲜明对比。根据我们对部分上市房企(2018 年5 月累计销售额排名前20)的统计,其中A 股房企年初至今平均跌幅达到约2%,港股房企年初至今平均涨幅达到约24%。    走势归因,两地市场有何不同    港股与A 股房企股价走势差异更多来自于市场特点不同,A 股市场更加注重行业整体的政策与资金环境。今年以来港股房企销售增速整体确实高于A 股房企:2018 年1-5 月,销售额排名TOP20 的房地产企业中,港股房企合计销售额的累计同比增速达到约40%,高于A 股房企相应23%的累计同比增速。但我们认为这并不能完全解释两者股价走势的差异,这一差异或更多来自于市场特点的不同:A 股市场更注重地产行业整体的政策与资金环境,房企同质化程度较强,在行业下行期beta 起核心作用;而港股市场更注重房企自身的经营情况,个股的alpha 起核心作用。    政策与流动性预期是当前A 股房企走势的核心因素    政策与流动性预期是A 股房企当前股价走势的核心影响因素。根据前文分析,地产板块beta 机会往往与政策与流动性预期相关,而在此之前往往会出现销售转负、库存累积、土地流拍等一系列信号。销售转负是相对最为领先的指标,也会影响库存累积及土地流拍等后续指标。从历史经验来看,一般销售面积单月增速转负1-2 个季度后,地产板块逐步开启系统性行情。流动性环境方面:宏观层面的长端与短端利率已经结束单边上行走势;中观层面,房地产行业当前融资渠道较为多元化,境内信用债和境外美元债的发行渠道相对较为畅通;微观层面,大中型房企销售增速持续反弹,资金链稳健性具备保障。    投资建议:板块相对收益信号或已初步显现把握板块beta 或为当前时点的地产板块投资的关键因素。beta 决定方向,alpha决定弹性,当前阶段把握板块beta 或将更为关键。考虑到目前股价对应估值已接近历史底部,而龙头房企盈利及销售的增长预期并未出现显著改变,估值性价比凸显,建议关注高增速低估值标的:新城控股、保利地产、招商蛇口。

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