龙头销售同比大增,三线龙头发力显著。融资收紧下,开发商推盘力度加大,叠加去年5月销售基数较低,龙头销量同比增速明显提升。5月监测的15家龙头房企销售总额3775.87亿元,销售额环比增长14.78%,同比增长44.99%。销售面积2716.45万平,同比增长35.15%,从结构来看,三线龙头发力明显,TOP5销售额同比增速基本与15家房企整体增速持平,TOP6-10位房企5月销售额增速31.20%,略低于15家房企整体水平;TOP11-15的二线龙头房企销售金额与销售面积同比增速高达56.54%和62.49%,发力最为明显。    5月龙头房企拿地集中度有所下降,龙头补库存动力持续下降。我们统计的13家龙头房企(受数据来源影响,融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细)拿地集中度由2018年4月的44.05%下降到2018年5月的33.86%,低于2017年同期的50.47%。根据我们在《定价权周期》报告中的测算,百强房企平均去化水平在5年附近,高于全国2.8年的广义去化周期,叠加融资收紧,房企补库存动力下降,土地端集中度提升速度受损。区域性布局的小型公司,在2018年土地市场溢价率持续下降的背景下,土地购置力度开始逐渐回升    龙头整体拿地强度有所下降,招商蛇口、金地集团与新城控股5月拿地强度最高。我们通过当月拿地总金额/过去12个月移动平均销售额来衡量房企当月的拿地强度。从监测的13家龙头房企情况来看,整体拿地强度有所下降,2018年5月监测龙头房企拿地强度指标已降至0.34,低于2018年4月的0.44。5月招商蛇口、金地集团与新城控股该比值最高,拿地强度最大,补库存力度较大。    拿地结构持续向三线下沉,拿地均价处于较低水平。由于一二线普遍遭受限价,或者是限售价竞地价,盈利空间有限,因此今年以来房企拿地开始向基本面表现较好的三线下沉,从而带动成交均价持续处于较低水平。5月监测的13家龙头房企(受数据来源影响,融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细)拿地总建面同比增加44.06%,至2138.38万平,其中三线占比75%。    5月多笔地产债中止,国内融资环境趋紧。5月19日以来,房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行,近期境内融资环境逐渐趋紧,但龙头公司发债仍然较为顺畅。5月,保利地产发行20亿元中期票据,票面利率4.88%,金地公司两笔公司债利率分比为5.29%、5.38%,利率仍然处于较低水平。

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