我国城镇化水平总体发展速度较快,但目前仍存在较大上升空间。我国城镇化进程中机遇与挑战并存:较发达国家仍有较大差距,常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差较大,均存在上升空间;城镇化区域发展不均,重点区域具有较大机会。我们测算2018、2019、2020年每年预计新增城镇户籍人口1659、1677、1694万人,未来三年每年将释放住房需求6亿左右平方米。总体来看,城镇化进程的继续推进对房地产行业是利好因素,在城镇化发展水平较高的地区存在较大的机会,提早布局有助于抢占先机。    城镇化是住房价格上涨的重要推动因素。目前,我国房地产投资和城镇化水平仍处于不断上升的阶段,但中国各地区城市化推进步伐不一,大城市城镇化发展速度度远远超过中小城市,同时一线城市房价上涨速度高于二、三线城市。实证检验发现,在不考虑其他因素的情况下,城镇化率每增加1%,商品房销售价格提高5.83%。    我国的城市群发展处于初级阶段。我们认为,位于国家级城市群中的二线城市或中心城市将是未来新的增长点。一方面与周围地区相比,这些地区具有更为优渥的经济基础条件,在城市群发展初期能够吸引周边大量劳动力流入,从而带来经济的进一步发展;另一方面这些城市比非城市群中的二线城市在与其他城市的关系上更紧密,经济协作的能力更高,能够创造出更高的经济效率。    人才新政加速高质量人口集聚,助推房地产发展。出台了人才引进政策的城市在户籍制度、住房补贴、医疗教育等公共服务方面向外来人口倾斜,能够吸引很大部分劳动力涌入该城市,这也意味着该地房地产市场存在较大的发展空间。    关注城镇化的同时应密切关注各地建设产城融合的相关进程。产城融合也是目前城镇化发展的施力举措之一,是未来城镇化发展阶段的一个重要特征。作为一个新型的城镇化发展热点方向,其未来能够得到更加充分的发展,尤其是当城镇化发展速度放缓之后,市郊“产业新城”的地位更加重要。    投资建议:未来在城镇化发展水平相对较弱的西部城市中的二线城市存在较大发展空间,例如重庆市、成都市、西宁市等。同时,我们认为城镇化发展水平较高的地区,尤其是位于城市群中的核心位置的城市,能够持续吸收外围人口流入,提高经济效率,例如杭州市、南京市、宁波市、武汉市,预计未来城市群中的二线城市或中心城市将受益城镇化建设进程的进一步推进。我们推荐在二线城市土地储备较多的保利地产、万科A。从三大顶级都市圈的发展看,推荐环京津冀区域重点布局的华夏幸福、荣盛发展;环沪宁杭区域重点布局的中南建设、阳光城;环粤港澳区域布局享受大湾区政策红利的招商蛇口、华发股份。从产城融合的方面,我们推荐深耕产业园区、特色小镇建设的碧桂园、绿城中国等。

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