年初开始,国开行棚改项目继续有序展开,但地方棚改办和国开行的合同审批权上移。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年,后续新增项目受理偏向谨慎,实物安置的比例上升,在本轮降准之后,PSL作为基础投放货币的作用下降,收紧PSL亦是大势所趋。对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。考虑到滞后效应,会在四季度之后对经济形成影响,地产产业的资金到位情况,何时开始受到影响,值得关注。    在PSL明显收严后的2-3个月开始,会显现出对房地产投资的压力。截止目前为止,2018年1-5月累计投放抵押补充贷款(PSL)4976亿元,较去年同期增长38.8%,同时,2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。PSL投放一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金,促进房地产投资。另一方面,抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源,抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨,销售回款提升其他资金来源增速,助力房地产投资。    2018年以来,房地产到位资金呈现下行趋势。其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。2018年1-5月份,房地产开发企业累计到位资金62003亿元,同比增长为5.1%,虽然增速比1-4月份回升3个百分点,但是仍明显低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21.39亿元,下降76.2%;自筹资金19472亿元,增长8.1%;其他资金24643亿元,上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。    房地产销售回落拖累其他资金增速,流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。房地产销售进入下行周期,2018年5月增速为6.3%,远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行,并且短期难以回升,销售回落降低其他资金增速。随着2017年第四季度金融监管政策趋严,非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时,M2增速下滑导致信贷趋紧,国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严,流向房地产的银行贷款将持续下滑。    未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易,可以视为广义非标融资。2017年广义非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%,金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行,房地产到位资金将被大幅压缩。房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压,房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性,领先程度为5个月左右。

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