梳理1998年以来房地产周期表现。自1998年废除福利分房制度起,中国房地产业开始走上市场化的正轨。从大周期看来,1998年至今中国房地产经历了两次完整的调控周期,而目前正处于第三次调控初始阶段。    对历次房地产调控政策有效性及市场表现的总结。1)从历史经验来看,房地产市场过热时政府采取的宏观调控政策往往是有效的,但不可持续;2)房地产的金融属性决定了其对货币政策高度敏感;3)保经济增长与稳定房地产市场两者难以取舍。    对本轮调控周期后续走势展望。1)房价增速高点已过,三四线城市轮动支撑;2)长效机制难以建立,关注今年以来密集出台的发展住房租赁相关政策;3)稳增长不再是首要选项,调控期内难以出现反转;4)行业集中度仍有提升空间。    投资建议。1)低估值、有业绩支撑的全国性龙头股。推荐标的:招商蛇口、保利地产;2)三四线资源丰富、区域性龙头股。推荐标的:华夏幸福、中天金融、新城控股。3)业务布局符合政策方向标的。    推荐标的:世联行。    风险提示。调控政策持续发酵,行业整体盈利能力下滑。

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