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　　这家房企还在割韭菜？市值缩水2000亿，负债高一身雷，散户竟然前赴后继……

　　作者 林志愿 

绿地能超跌反弹？

　　在雨季旺盛的季节里，有种叫韭菜的小植物正在垂头哀叹，因为此时正是无名镰刀出没的时候；而在另一端有一群叫庄家的小动物，静静守候在2700米的热带雨林山脉，疯狂的吸收从五千米高空落下的雨水。

　　7月2日之前，坚信绿地控股（下称“绿地”，600606.SH） 在天量股份解禁日必定会大涨的人儿，原本以为自己会成为仰脖即可吸收从五千米高空落下雨水的小动物；而在7月2日这一天才发现自己是那颗颗垂头哀叹的小韭菜。 

　　据公开资料显示，7月2日绿地迎来天量股份解禁日，这一日绿地股价大跌5.66%收盘，是2018年以来的最大跌幅，按照绿地现今755.64亿的估值来看，绿地一日之间蒸发了42.8亿元。 

　　新地产财经网联系到了一颗韭菜。在这颗韭菜看到的世界里，只有绿地的低股价、低PE，他每天天津津有味的看着绿地日渐上涨的销量一边将销量演算成绿地的估值。 

　　韭菜说道，“哇，这是好东西啊，终于找到了一个便宜又有前途的股票，一年2000多亿元的销售额，6元钱的股价还能跌倒哪里去呢？” 

　　可惜资本市场始终是资本市场，永远充满变数。

　　回想2014年之时，绿地曾高达3000 多亿元的市值，超越当时“不可一世”的万科，成为内地房企一哥的风光至今仍历历在目。 韭菜们对绿地抱有信心也是有所依据的。 

　　“韭菜”眼里的绿地

　　据公开资料显示，这一天绿地将解禁89.45亿股，占总股本比例73.51%，解禁比例在资本市场历史上少有，累计解禁金额612.72亿元。

　　据中指院刚刚发布的2018年上半年的房地产企业销售排行显示，龙头企业集中度进一步提升，绿地也是龙头企业的一员，另外单看销售数据的话，整个地产行业还是处于高增长状态。

　　然而头顶“高增长”与“龙头房企”两大发展关键词，绿地的销售业绩和股价也成为了top20中反差最大的房企。 

　　数据显示，绿地的流量金额、销售面积、权益金额都属于TOP5房企的行列，市值却只有TOP10左右水平，市场对绿地的估值明显要比其他地产股低一截，相当于同等水平房企保利估值的50%。 

　　另外，众所周知，坐拥大量写字楼的绿地被称为“商办大师”，但2017年商办调控政策出台后，绿地手中大量在持商办货值，被一片看衰。

　　需要注意的是，绿地2864亿元的销售数据里，住宅2099亿，占比是68.5%，而商办是965亿，31.5%。 而2015年，在公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比50.8%，商办占比49.2%；2016年，公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比64%，商办占比36%。 

　　绿地的住宅比例在上升，商办比例是在下降的，未来形势明朗，销售业绩越来越好。这就是部分投资者眼里的绿地。

　　绿地低估值之因

　　绿地股价深陷泥沼很大一部原因与其前几年的定增相关。据公开资料，绿地2015年底公布定增预案，向平安创新资本、鼎晖嘉熙、国投协力、汇盛聚智和珠海普罗等多家资本公司，非公开发行股票募集资金总额高达301.5亿元。融资成本约为5元/股。 

　　然而，自2016年始，持绿地控股大量股份的资本公司平安创新资本、鼎晖嘉熙、国投协力、汇盛聚智和珠海普罗等开始大规模减持。

　　其中平安创新的减持幅度“吓跑”了一大堆散户。查询绿地控股2017年Q3季报可知，平安创新持股比例已从9.91%下降至1.8%。 

　　据股民回忆，彼时，平安创投每天都会以接近10%的折扣价出售绿地股份，当时平安创投折价抛售对绿地股价造成了相当大的压制。

　　而当初为了定增，基本面含有不少水分的，这两年也是慢慢在出清，导致股价下降。 

　　不过在解禁日有个好消息，此前解禁日前5日内大单净额达到了-1.61亿元，大量的资本逃离，一直被“套牢”的股民们担心在解禁日会有更多的资本逃离，不过没有发生。 

　　另外，高负债也是绿地这几年被投资者诟病所在。

　　据2017年财报显示，绿地控股扣除掉2374亿元预收款项后的负债达5176.8亿元，扣除预收款项后的负债与其净资产比例仍高达5.5倍。 

　　值得一提的是，2018年，绿地在其年报中给自己定了一个“争取实现营业收入超过3500亿元同时，还要求利润总额超过200亿元”的年度工作目标。 

　　根据绿地平均8%的融资成本，每年绿地要付出的利息就高达400多亿元，3500亿元的销售额仅有200亿元的利润，5.7%的利润率，股东分红太低。

　　而在绿地控股加快回笼资金的背后，除了较高的负债比率，还有政策对海外融资的不断收紧以及棚改政策一刀切带来的三四线城市销售压力。 

　　除以上几点，为迎接地产白银时代，绿地近几年一直所提出的“大消费”、“大基建”、“大金融”三大业务方向也少见起色。

　　目前绿地仍在对其地产业务进行结构化调整过程中，多元化业务的销售规模和利润贡献均不理想。 

　　△ 2016年，绿地集团与泸州酒企开展战略合作，打造中国白酒新品牌，力争五年左右达到200至300亿元的经营目标。

　　据公开资料显示，2017年，绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%。这也令绿地控股整体毛利率大幅拉低至14.34%，而行业TOP3的该项指标均在25%以上。 

　　尽管该公司依靠房地产板块结算毛利率提升了2.71个百分点，达到了23.36%，保证了绿地净利润增长，但多元化战略对于其盈利水平还是产生了拖累。 

　　绿地的多元化困局、高负债、难看的财务报表，还有被诟病的产品质量问题——全是雷。

　　甚至有投资者讽刺，“还没跌到5块钱啊，不合理啊。” 

　　专家建议：可价值投资 

　　绿地是空还是多？

　　“韭菜”们为此争吵不停。新地产财经网为此咨询了几位财经专家。

　　一位专家说道，“解禁股类型是定向增发机构的配售股份。解禁股成本只有5块钱，预测绿地的股票还会持续下跌。”

　　“绿地的股价只有降到解禁股成本价下才能跟进，而到时股价走向完完全全的得看绿地企业的表现了。”该专家说道。

　　该专家用“得看”两个字，把新地产财经网的问题又抛回了绿地本身。 

　　另一位专家分析认为，“对于过早进入绿地控股的一点反思：不久前买入的时候觉得其各项指标都比较便宜，从而忽略了对整个房地产行业的考量，导致买入后的短期价格快速回抽，但长期来看，还是值得持有的。” 

　　除此之外，还有分析人士认为，绿地实在不是超跌反弹的料，如果是长线价值投资，绿地是不错的标的。 

　　而最佳观察的时机是：等绿地把定增清空，再看企业表现．

责任编辑：郭春阳

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