中国房地产深度研究报告之一:房地产的周期嬗变,短期走向、城市差异与宏观影响
房地产是典型的周期性行业,来自于调控政策的压力和自身周期规律的影响,房地产行业从2016年4季度再次进入下行周期,且当前下行期尚未结束。房地产一二三四线城市的差异并不会改变此轮房地产周期...
房地产是典型的周期性行业,来自于调控政策的压力和自身周期规律的影响,房地产行业从2016年4季度再次进入下行周期,且当前下行期尚未结束。房地产一二三四线城市的差异并不会改变此轮房地产周期,房地产价格的绝对高企也给这次周期性调整带来了压力。另外宏观环境,金融环境和政策环境已经发生了巨大的变化,预计未来在房地产中长期调控机制形成之前,重复前两轮周期的政策紧缩和放松周期的难度已经非常之大,其变化也意味着中国经济结构可能已经进入了加速调整期。 通过对各项房地产指标同比增速进行HP滤波获得周期项,我们发现: 第一,我国房地产市场的各项指标同比增速都已进入下行周期:销售面积同比增速处于下行周期的后半段,未来销售面积同比增速还会继续下行;房价周期项处于减速上涨向加速下跌过渡的时期,考虑到其对销售面积的滞后性,后续会进入加速下跌阶段;房地产开发资金来源、投资及新开工增速也都处于下行周期。 第二,本轮房地产周期大致起始于2015年二季度,如果按照历史上房地产3年一周期的规律外推,并考虑本轮周期中投资相对于销售表现出的滞后效应,我们认为本轮房地产周期的下行底部可能将在2018年二、三季度出现,届时房地产下行对于宏观经济的负面影响将表现得最为充分。但考虑到本轮周期与前几轮的不同背景,如地产库存的去化、利率水平不高等因素,本轮周期的时间也可能被进一步拉长,且周期波动幅度较前几轮更低。 通过对比各线城市之间以及内部的住宅价格同比增速,我们发现: 第一,一线城市和二线城市的新建住宅价格同比增速都处于下行周期后半段,而且一线城市的下跌幅度要深于二线城市;三线城市目前还处于上行周期的加速上涨阶段。房价的结构性分化也使得二、三线城市房价的本轮周期被拉长。 第二,一二三线城市房价的上涨具有“示范效应”。其中,一线城市房价增速反弹快、涨幅高,但回落幅度也较大。二线城市增长幅度和节奏分化较大,10个热门城市房价增速已经开始回调;另有7个城市房价增速仍在上行。三线城市房价整体处于增速上行阶段,但5个热门城市:石家庄、无锡、安庆、惠州、湛江由于前期反弹较快,目前增速已开始下行。 通过分析房地产周期指标和经济、金融周期(HP滤波处理),我们发现: 第一,2012年之前房地产周期与经济增长周期具有较为明显的同步性,二者的相关系数高达0.7;但在2012年之后,GDP的波动周期消失,房地产价格、销售及投资与经济增长走势之间的相关性也有显著减弱,这与经济潜在增速的下行和金融市场的深化有关。 第二,金融危机之后,M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。平均来看,M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月,与销售面积同比基本同步,领先新开工面积和房地产开发投资完成额7个月左右。未来随着M2的下行,房地产各项指标也将进一步下行。 第三,信贷周期与房价周期的走势大体一致,但近两轮周期存在不同的领先和滞后规律。上一轮周期房地产的回暖主要由需求上升拉动,贷款的增加驱动房价的上涨;本轮周期中,房价上涨则主要由于去库存导致,在房价不断上升的预期下,提振了居民的购房热情和房地产开发,房地产价格领先于贷款规模的变化。利率是资金的成本,住宅价格周期与贷款利率(滞后三个季度)周期基本呈现完全反向的关系。 第四,房价与信贷能够简洁地描述金融周期的位置。2008年金融危机之后,我国金融周期经历了长达8年的金融繁荣周期,目前正处于本轮上行周期的顶部。我们认为,未来随着金融周期的见顶以及转向金融衰退,其将与房地产周期的下行形成共振,从而进一步加剧房价的下行压力。 第五,我国的房地产调控政策以限制需求为主,房价受政策影响较大。政策放松,房价迅速反弹;政策收紧,房价快速回落。本轮房地产价格的上涨受惠于2014年底开启的一轮货币政策宽松周期,以及2015年以来的一系列房地产调控政策放松,但2016年9月至今调控政策在不断收紧,同时政府着意通过长效调节机制扭转房价预期。因此当前的调控政策环境很难对房价的上行提供支撑。
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1参股公司在赞比亚拥有1640万吨铜钴渣堆矿资源(合纵科技300477)
- 2省长一行先后参观了厚普股份企业展厅和数字化智能制造车间,听取了公司氢能业务发展介(厚普股份300471)
- 3华字辈中的低价股~多高看一眼(华联股份000882)
- 4长园集团无趣(长园集团600525)
- 5中天科技今天又迎来了难得的日线回调,有人敢买吗?相信很多人不敢买,都怕转跌,都怕(中天科技600522)
- 6首先祝女性朋友“三八节”快乐!写帖前先来回顾一下说客昨帖之预判:还是那句话:现阶(中天科技600522)
- 7炒股只能追随风口,不能太理性,追本溯源人都离不开水和粮食,但,这些股并不(中天科技600522)
- 8中天今天很明显就是借大盘下跌洗盘,尽管大盘收红了,中天也依旧在深水下,主力就是不(中天科技600522)
- 9中天科技在未收盘站上5日线或未阳包阴前暂且只能当下跌趋势对待,维持昨帖之认知,建(中天科技600522)
- 10周一策略:1、2~4个点以下低开,开局就进,等待盘中急拉红4个点左右离场。2、低(中发科技600520)
- 11上周五满仓文一科技,不是没有道理。(中发科技600520)
- 12中发科技它来了(中发科技600520)
- 134月26日收评:A股三大指数今日集体大涨,上涨股票接近4000只,成交量直接爆发(商络电子300975)
- 14现在很多人说茅台酒有金融属性是硬通货,这纯属扯蛋,房产的经融属性不比茅台更强,你(贵州茅台600519)
- 15工行,石油,市值前三争夺战难解难分,今天工行奋力直追,又把石油打败了,想当大王谈(中国移动600941)
- 16贵州茅台最高涨幅3000倍+,价值投资者的福音,10年一遇,下个贵州茅台已产生!(贵州茅台600519)
- 17康美按时发布了年报,标准无保留,随时摘帽(康美药业600518)
- 18我认为我今天的抄底就是一个错误,就算当时在2.02卖了加上手续费我也只是亏个10(康美药业600518)
- 19你们可真是太操心,海南机场又不给你发工资,就哪点股票够精神损失费嘛,我给大家科普(海航基础600515)
- 20今年,海南将锚定封关运作这个目标开展攻坚行动(海航基础600515)
- 21清明假期海南接待游客153.10万人次旅游总收入19.3亿元记者从海南省旅游和文(海航基础600515)
- 22简谈几点感受,在外出差,没在电脑旁,简单写几句吧,欢迎大咖补充:1.03年利润4(天富能源600509)
- 23转让至中新建电力集团,转让价格为7.3元/股,合计约33.71亿元。(天富能源600509)
- 24方威指出,2023年钢铁行业不好,但通过全体员工的共同努力,四家钢厂都盈利了,其(方大特钢600507)
- 25我来分析一下方大特钢吧昨天卖出的人是不理性的怎么说呢,首先方大是属于特钢并不是地(方大特钢600507)
- 26蛮厉害的,小弟,大学时期就进军金融市场,多历练历练!虽不知道你学习的是什(长白山603099)
- 27鹏欣资源索赔案:这次不是“飞”得太高,是“摔”得太狠!(鹏欣资源600490)
- 28中金黄金226万吨露天开采矿山铜价创18年历史新高↑[上涨][上涨]二度季赚大了(中金黄金600489)
- 29中金黄金特大利好来了:内蒙古矿业五十七万吨钼矿钼价近期飙升11%↑[上涨][上涨(中金黄金600489)
- 30中金黄金在美盘上称为皇家黄金喔[上涨]↑[上涨][上涨][上涨][上涨][上涨](中金黄金600489)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧