新加坡的住房体系:公共为主,私宅为辅。受自治初期房荒问题严重的影响,新加坡政府当时便将公共住房建设作为优先任务。目前,新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的独特住房体系,其中公共住宅占比约达80%。受益于组屋的大规模供应,新加坡约82%的人口居住在组屋中,住房自有率超90%。    发展历程:从租赁走向自有,从小户型为主转向大户型。制度初期,政府主要供应小户型租赁住房,针对对象为中低收入群体。脱离马兰西亚独立建国后,为了增强国民的国家认同感,新加坡政府推行“居者有其屋”计划,鼓励住房自有,并提供充分的金融支持和补贴以提高居民的购买能力,组屋的供给对象也由中低收入逐步扩大至中等收入群体,4、5居室大户型组屋供应增加。    成功要素:定价合理、低成本土地及抑制投机。首先,组屋定价机制以居民收入为基准,其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强,其实际支付价款远低于同期转售组屋和私人住宅价格。第二,低成本的土地供应为低价组屋的必要保障。组屋建造所需土地的供应方式早期为政府无偿划拨,后变更为低价强制征用。在组屋制度逐步成熟后,土地征用由低价强征发展为以市价为基准,但建屋发展局在地价上仍能获得一定折扣。此外,新加坡政府制定了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。    影响:保障居住需求作用明显,而在稳定房价方面,严厉的抑制投机政策则起到了更为突出的作用。组屋制度实现了“居者有其屋”,保障了新加坡80%以上居民的住房需求,中等收入的新加坡家庭仅需2到2年半的收入即可购买一套4室组屋。但在稳定房价的作用方面,大规模的组屋供应并未明显降低组屋转售和私人住宅的价格波动,该部分房价仍主要受市场化的供需影响,但在对组屋转售市场的严格管理下,二手组屋价格波幅则低于私人住宅市场。对投机购房的严厉限制反而在平稳房价方面起到了更为突出的作用。受收紧移民政策、下调总偿债率、缩短房屋贷款年限、提高首付比例和高额印花税等针对投机购房的严厉限制影响,新加坡房价在2013年见顶后开启了长达3年的下跌,调控效果显著。

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