销售回升,主流城市成交如期改善    2018年1-5月全国商品房销售面积5.64亿平米,同比增长2.9%,增速环比扩大1.6个百分点,其中单月同比增速8%,较上月扩大12.1个百分点。销售额方面,2018年1-5月全国商品房销售额4.88万亿元,同比增长11.8%,增速环比扩大2.8个百分点,1-5月全国商品房销售均价同比增长8.6%,增速较上月扩大1个百分点, 分区域结构来看,本月销售回升来自低能级和高能级城市成交的双重改善,1-5月东部、中部、西部、东北商品房销量增速较上月分别扩大2.7、0.2、0.9、0.6、1.2个百分点。虽然三四五线楼市再度彰显了强大的需求韧性,但如我们年初以来一直强调的,随着棚改货币化安置力度走弱和高基数效应,全年三四五线楼市成交仍将稳步下滑,我们维持全年成交温和下行的判断。    而对于主流城市,从我们跟踪的的重点城市数据来看,5月一线4城、二线14城住宅成交同比增速为4.3%、-8.3%,增速较上月扩大27.4、15个百分点,其中一线是22个月来同比首次由负转正,主流城市成交正如期改善。推盘及去化方面,根据中指监测,14个重点城市5月开盘套数3.23万套,同比增长20.8%、增速较上月扩大14个百分点,开盘平均去化率83%(较去年同期高2个百分点)。当前主流城市去化率维持高位、供给逐步改善,我们认为主流城市成交将继续稳步回升。    土地市场短期回温,但持续性仍有待观察    2018年1-5月全国房企土地购置面积7742万平,同比增长2.1%,增速环比扩大4.2个百分点;2018年1-5月全国房企土地成交价款3522亿元,同比增长16%,增速环比扩大2.4个百分点。从百城数据来看,5月土地市场热度有所回升,1-5月百城宅地成交量、出让金同比增速为16.7%、29%,较上月扩大7.3、1.4个百分点;溢价率方面,5月百城宅地成交溢价率环比扩大4.1个百分点至23.8%,但主要是二、三线热度回升,一线相对仍低迷。    尽管5月房企资金面有所改善(见下文),但我们认为行业整体融资收紧的趋势并未逆转(2018年Q1、Q2信托发行同比增速为154%、-20%),叠加限价令下项目利润率的不确定性,我们认为土地市场热度持续性仍有待观察。    销售回升带动新开工反弹,投资高位企稳    2018年1-5月全国新开工面积7.22亿平米,同比增长10.8%,增速环比扩大3.5个百分点,其中单月同比增速为20.5%,较上月扩大17.6个百分点,单月增速创2016年四季度以来新高。我们一直强调新开工更多和房企未来成交预期有关,随着5月全国楼市的全面回升,企业开工推盘意愿有所加强;但和销售走势预判一致,我们仍维持全年新开工温和下行的判断。    2018年1-4月全国房地产开发投资4.14万亿元,同比增长10.2%,增速环比回落0.1个百分点,其中单月增速9.8%,较上月收窄0.4个百分点。5月开发投资再度高位企稳,我们认为开发投资韧性仍来自不断攀升的土地投资(滞后于土地成交价款),而施工投资受房企资金面趋紧和后续融资预期悲观的影响,处于下行通道中,1-4月土地、施工投资同比增速为49.4%、-1.6%,增速较3月分别扩大0.8、收窄1个百分点(5月明细暂未公布)。    行业资金面短期改善,利率继续上行    2018年1-5月全国房企到位资金6.2万亿元,同比增长5.1%,增速环比扩大3个百分点,这主要得益于销售回款及自筹资金的改善:1-5月定金及预收款、个人按揭、自筹资金同比增速分别为12.7%、-3.6%、8.1%,较上月分别扩大4.4、3.1、3.3个百分点。但国内贷款继续收紧,1-5月国内贷款同比增速为-2.8%,降幅较上月扩大1.2个百分点。利率方面,根据融360数据,5月全国首套房贷平均利率为5.6%,环比扩大0.04百分点,短期仍处于上行通道中。    风险提示事件:三四线销售加速下滑、二三线反弹不及预期;流动性加速收紧等。

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