2018年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。    一手房销量:1)环比:整体环比上升14%,其中一线上升43%,二线上升21%,三线上升5%。2)同比:整体同比升4%,其中一线上升52%,二线下降18%,三线上升8%。3)本周与2017年全年周均比:整体降10%,其中一线升40%,二线降35%,三线降3%。4)二手房销量:本周环比下降30.5%,同比降12.3%。 库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比下降0.5%,同比升7.9%。去化时间:16个城市新房去化时间14.2 个月。2018年PE主流公司8.5倍,RNAV31.5%折价。    本周观点:等待周期的黎明到来,地产股当前再具性价比。新规下地产融资大幅减小,开发端“看不见的调控”影响房企拿地开发;开发商对预售证价格的不可接受,导致备案库存偏低。2016年以来的分城调控拉长了行业的周期,而城市周期基本未变,依然延续一线城市3年周期、二线城市3.5年周期、三线城市4年周期的变化(我们观测了70大城市的变化),只不过因为棚改货币化导致三线城市出现了错配。因此,现在我们认为处于周期的前夜,等待的是黎明,而这个黎明的开启,需要投资下台阶、销售依然低迷。而投资和资金来源高度挂钩,因此,一个季度左右,投资必下台阶、政策边际必不会更紧缩,赚业绩增长登上历史舞台。地产股当前再具性价比。    预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城、华侨城A。    风险提示:行业调控边际趋紧

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