因地制宜推进棚改货币化安置。本次住建部有关司局负责人表示“商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置”。这表明未来棚改政策也会采用类似因城施策的思路,会根据当地动态库存状况进行政策调整。目前东部、中部大部分城市库存水平都较前几年大幅下降,我们预计在这些供需结构已经改善的区域,棚改货币化水平会下降;而对于库存水平仍然较高的中西部、东北区域,棚改货币化水平还会保持。    棚改要坚持“既尽力而为、又量力而行”的原则。2018年4月,习总书记到武汉市青山区视察时指出“棚户区改造事关千千万万群众安居乐业。我们的城市不能一边是高楼大厦,一边是脏乱差的棚户区。目前全国棚户区改造任务还很艰巨。只要是有利于老百姓的事,我们就要努力去办,而且要千方百计办好。”未来我们判断各地会从严界定棚改范围,结合当地财政量入而出,对那些真正脏乱差棚户区进行改造。棚改目标未来会更加侧重于提升居民居住条件,而不是仅仅为了完成指标或拉动投资而进行棚改。    2018年棚改推进顺利,对房地产开工投资拉动显著。2008年至2017年,全国棚改累计开工3896万套,帮助约1亿人“出棚进楼”。2018年《政府工作报告》强调,启动新的三年棚改攻坚计划,2018年年开工580万套。2018H1全国棚户区改造已开工363万套,占目标任务的62.5%。本次住建部有关司局负责人表示“下一步,各地应当及早开工新建项目,加快建设续建项目,加大棚改配套基础设施建设力度。”我们认为从中期看,棚改对房地产开工投资拉动作用依然显著。    投资建议:在宏观经济面对重大不确定性的大环境下,我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平(SW房地产板块市盈率10.7倍),增速与估值不相匹配,A股推荐新城控股、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、中南建设、万科A、绿地控股;港股推荐旭辉控股集团、龙光地产、金地商置、合景泰富、宝龙地产。    风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行。

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