4月初以来,香港为保汇率稳定出手干预市场推升利率,冲击资产价格。然而,近期美联物业的统计却显示,18年5月香港房价以实用面积计算的平均呎价为13216港元,继续创下新高。6月末香港决定出台空置税,同时“居者有其屋计划”也在制定。受此影响,新鸿基地产、太古地产、嘉里建设等房地产上市企业股价大幅下挫。EPFR 数据也显示,6月27日当周香港股债基金资金净流出2.7亿美元;其中,香港房地产基金资金净流出0.053亿美元。我们认为后续香港楼市压力依然不容小觑,理由如下:    香港市场利率目前仍有上行压力。在联系汇率制下,香港的货币政策需与美国保持同步。由于香港金管局没有类似美联储的利率通道调控机制,在跟随美国被动加息后,流动性充足的市场环境就会弱化香港加息对市场利率的调控效果,导致Libor-Hibor 利差增大,压低港元汇率。18年4月初以来,美联储稳定推进加息周期,美元兑港元汇率反复冲破7.85的警戒线。香港金管局为稳定汇率,抛售美元回笼港元势必拉升市场利率。就目前来看,Hibor 仍处于偏低状态,后续仍有上行压力,将进一步冲击香港楼市。    空置税和“居者有其屋计划”等两项政策从供需两端对楼市进行调控,效果或超预期。(1)6月28日香港行政会议定对空置一年及以上的一手住宅征收空置税。征税时会评估房屋的租金,空置税率设定为评估出的年租金的200%。此举旨在防止房产商囤积楼盘,促使供给端放量。(2)香港还决定推出“居者有其屋计划”,由香港房屋委员会兴建房屋,以低于市场价的价格,并扣除地价售予低收入市民。该计划还未公布详情,但预计会压缩香港房市的部分刚性需求。    6月27日当周,中国股票基金净流出6.58亿美元,四周均值净流出3.94亿美元;截至6月27日收盘,上证指数收于2813.177点,和前一周相比下跌3.52%。6月27日当周,中国债券基金有2.04亿美元的资金净流出,四周均值净流出1.11亿美元;10年期国债利率为3.5529%,略低于前一周同期的3.6054%。6月28日,港股通五日买入成交净额平均-4.49亿人民币,陆股通五日买入成交净额平均-3.50亿人民币。    股票基金方面,6月27日当周,美国和发达欧洲分别净流出236.01和41.46亿美元,日本净流入24.08亿美元,新兴市场和印度分别净流出28.35和5.44亿美元。债券基金方面,6月27日当周,美国、发达欧洲和日本分别净流入24.70、12.64和0.21亿美元,新兴市场和印度分别净流出29.09和1.16亿美元,新兴市场连续第10周净流出。6月27日当周,资金流入债券基金、货币基金,从大宗商品板块基金、能源板块基金、房地产板块基金流出。

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