事件:新华社报道,个人所得税法修正案草案6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。内容包括:工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税、个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元)、首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除等。    点评:草案增加了教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等与人民群众生活密切相关的专项附加扣除。考虑了个人负担的差异性,更符合个人所得税基本原理,有利于税制公平。    住房贷款利息的专向附加扣除更利好首置首改需求,充分体现房地产居住属性,并部分对冲按揭利率持续上行的影响,利于熨平地产销售波动。同时纳税人从中获益多少与其适用的边际税率有关,在全额抵税的假设下,该项政策或会产生累退效果,即高税率区间的公民抵税效果越好。根据我们测算,同样根据房价收入比为10购买房屋,月收入为15万的家庭个税抵扣额占每月应付利息比例较月入一万的家庭高35%。未来细则出台可能会在抵扣总额及可抵扣房产数量等方面有所限制。同时考虑到一二线的居民收入整体来看是领先全国的,因此一二线居民的购房意愿可能会进一步增强。在贷款额度上,目前按揭贷款主要集中在首套房需求上,该项政策可以有效支持首置首改需求,体现房地产居住属性。而在产品结构上,住房消费升级趋势进一步增强,大面积、高总价的产品可能会更受欢迎。    提高公民申报积极性,或利于房产税推进,促进长效机制进一步落地。房产税落地最大的难题之一就是高昂的收税成本。此项抵扣政策出台之后,公民为了抵扣房贷、房租等生活成本,业主会把购房贷款信息上报,便于收集纳税人资产数据,降低了国家收税成本,利于房产税推进。    美国自住房抵押贷款利息税前扣除制度对于自住率提升不明显,但显著利好高收入者。美国自住率从1986年税收优惠立法时的63.9%提升到2000年的69%的高点,近几年又回到64%左右,而没有该项优惠的法国等国家自住率也在这个水平。特朗普税改后房贷利息抵税最高限额为75万美元(用于购置或改善第一或第二套房),较之前减少了35万美元。    即便如此,美国住宅销售平均价格均从未超过30万美元/ 套。 因此,75万美元贷款限额对中下收入阶层是根本用不上的。反而是收入较高、有能力购买二套房或有能力购买大面积住所的人,更有可能从中受惠。    投资建议:2018年地产销售不差,预计全年走平,调控较严区域销售增速逐渐回暖,1-5月东部销售增速较前值回升2.7pct,利好核心城市布局较多的A 股龙头。目前A 股龙头房企的估值已经处于底部区域,横向对比申万46个二级行业,PE 和PB 均处于历史分位10%以下的仅为房地产和燃气。而目前港股、美股房地产龙头估值,均高于A 股。对比2009年以来最强的业绩确定性及平稳的政策周期,A 股龙头房企的估值修复理应重视。    主推:保利地产,招商蛇口,万科A;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股,蓝光发展,阳光城,荣盛发展。

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