房地产行业对当前地产板块的讨论(七):杠杆玩家的通吃经济
本报告导读:社融数据发布低于预期,考虑到资管新规的对债务到期影响不大,主要影响的是新增举债,因此预计将对地产商业模式产生深远影响。 摘要: 社融与新增人民币贷...
本报告导读:社融数据发布低于预期,考虑到资管新规的对债务到期影响不大,主要影响的是新增举债,因此预计将对地产商业模式产生深远影响。 摘要: 社融与新增人民币贷款的区别,对地产来说主要就是去拿地杠杆。地产由于是预售制度,因此只要没有新增项目拓展,是不会发生资金链风险的,然而,若将预售房款用于拿地,则就将原本用于建设的资金用于新增扩张;又做一个假设,就是当前项目需要交付时,新拓展地块都没有销售回款来支付前一个项目的建设支出,就会出现一定程度上的违约,但仅仅是交付违约。在这个基础上,如果是最保守的做法,就是当项目结转净利润之后,再以收回来的本金和新产生的利润用于扩张,如果更激进,则是在拿地时再借钱。新增人民币贷款对应前者,社融对应后者。 地产行业的传统逻辑是地价推动房价上涨,原因在于只要是借钱拿地就能够创造信贷,因此土地周期又是一个信贷周期。当前的限价政策被认为是不合理的,因为会影响开发商在建筑上的追求,不符合市场经济,这会引发一个矛盾,一方面,市场认为限价的长期执行会带来地价的下跌,因为可以通过地价下跌给开发商预留足够的利润,另一方面,地价下跌会影响地方政府的土地财政,还会传导至以土地作为抵押品的融资,因此不会轻易的让地价下跌。这个矛盾在限价的框架是很难解决的。 确定性的利润会让杠杆玩家通吃,解决方式就是让杠杆下降。通过限价倒算利润率的方式,在当前的市场上被认为是无风险利润率,如是,杠杆玩家可以尽可能的通过杠杆来减少利润率要求,依然获得足够高的ROE。 即便几乎所有人都否定限价这个短效机制,但又没有人会认为放开这个短效机制之后市场不会失控。因此,解决限价的最佳途径,就是降低杠杆,这样可以解决土地信贷创造货币、进而引发通胀带来房价大幅上涨的问题。 当前还保有的高利润率,是降杠杆的最好机会,而且还是真正击中要害的长效机制。我们在《定价权周期》报告当中测算百强的库存周期在4.6年,在历史上也处于较高水平,这样的高库存就有必要降杠杆(这其实是循环命题,因为高杠杆一定高库存,高库存一定高杠杆)。那么要使杠杆率下降,就需要销售变现资产,而如果销售净利率为负,则尽管销售后偿债减少了负债,也因为亏损减少了所有者权益,因此最终的杠杆率下降就不会和预期一致。相反,地产行业当前的高利润率,不仅可以偿债、还保有足够的利润来增厚所有者权益,因此是降杠杆的最好机会。 杠杆玩家不应该成为品质玩家的绊脚石,社融收缩利好真品质。以上提到的降杠杆就是降拿地杠杆,如果是市场化的手段,融资向规模妥协,但其实利润率非常低,这种融资的潜在风险非常大,但考虑到市场总会下意识的认为规模即安全,因此给予规模风险折价,降杠杆的契机就需要行政手段。每一次行政手段的干预,都是洗牌的一个过程,基于未来商业模式的转换,看好真品质公司,长效机制的结果,就是伴随地产行业的估值中。
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1中公呢:说它是垃圾股,因为长时间阴跌;说它是一个好股票,因为它每一次都会让你赚钱(亚夏汽车002607)
- 2发现没有,很多票现在这么玩,第一季度盈利,第二季度盈利,第三季度盈利,第(亚夏汽车002607)
- 3我来说说世纪华通为什么开板?(世纪华通002602)
- 4我个人不喜欢炒小盘和概念类业绩差的股票,但是这些票真要玩就要跑的快,要灵活,要把(世纪华通002602)
- 5重大好消息!明天涨停(世纪华通002602)
- 6抖音平台九一开分成,对小游戏头部玩家三七算是大利好,也减小对微信一个平台的依赖,(三七互娱002555)
- 7股票这个东西是刚开始非常难什么都要学,历史,政治,大宗商品,交易心理学,(三元生物301206)
- 8财务美化是个好东西三元生物的年报毛利率只有3!也就是说扣除人工房租生产成本后三元(三元生物301206)
- 9早盘波大侠建仓了中信海直今天低空经济板块不错,选择了龙头中信早在前几日就一直在关(中信海直000099)
- 10自己看下下午的分时就知道了 2:26和 2:33. 分的时候,每次有人想(设计总院603357)
- 11商用密码+华为概念+信创+国产软件格尔软件触及涨停。近一年涨停4次。异动原因揭秘(格尔软件603232)
- 12主力还比我们小散急日月从2月6号转势开始成交量稳步放大'从原来的每天1亿多到今天(日月股份603218)
- 13这是只潜力大牛股,目前已经改变了前期长期下跌趋势,从前段时间突破重要技术线来看,(日月股份603218)
- 14新产品磷酸锰铁锂碳拉米电池!供不应求!固态电池!产值百亿元(日播时尚603196)
- 15早盘介入,网达软件该股趋势不错,只要大盘不调整,下午就有望封板。[胜利]恭喜同车(网达软件603189)
- 16昨天T飞了网达软件的低仓今天13块再补回来还做14到14.4的突破预期[加油]长(网达软件603189)
- 17这是什么破玩意,涨不动,跌起来贼6@驹哥哥 @老乡别走马上拉升 @菜鸟霸王(新泉股份603179)
- 18如果你打算将炒股进行到底,那么这篇文章建议看三遍!或许不能帮助你一跃成为高手,但(维远股份600955)
- 19早评:众多利空来袭!A股迎来关键时刻周五,美股和富时中国A50以及恒生科技指数期(维远股份600955)
- 20后续持续调整为主(bk0475)(04-27)
- 21这几天在调整的时候,就可以买点。一般而言,股价创新高后,回调整理一段时间(中国海油600938)
- 223月份三桶油年报全部披露完毕,仅有中国石油年报业绩实现正增长。我们来瞧一下三桶油(中国海油600938)
- 23老头原来不是在中石化唱多的么?活活把中石化从7块唱回了5块。这次又来中海(中国海油600938)
- 24股吧都不热闹,不少人离场了吧,都在等回调,可惜马上又要新高了 (中国海油600938)
- 25咱们就守着海油,不去外面当接盘侠 (贵州茅台600519)
- 26国际原油价格高位运行助推中国海油迈向新台阶。(中国海油600938)
- 27自30.88涨停日以来,净增仓0股,成本由16.228元下降0.595元至15.(中国海油600938)
- 28国际原油暴跌,逢低买入中国海油机不可失。(中国海油600938)
- 29药明今天做了倒差价多了0.21[哭][哭][哭] (中国海油600938)
- 30中国海油的大跌为踏空的投资者提供了买入机会。(中国海油600938)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧