阳光城:负债超2000亿 股价下跌过半市值蒸发194亿|阳光城
长江商报消息 本报记者 江楚雅 实习生 陈康
在业内素有“并购之王”称谓的林腾蛟,当前焦头烂额。其所执掌的闵系房企阳光城的并购风光不再,正面临高负债和融资难的双重压力。
长江商报记者调查发现,阳光城近年通过大举并购模式迅速完成全国化布局,规模迅速扩张,总资产从2001年59.04亿元到2017年突破2000亿,业绩也实现了质的飞跃,从2011年23亿元,到2017年突破900亿元,实现近40倍的增长。追求规模化的同时也带来负债攀升。年报显示,阳光城负债从2015年的564亿,升至2018年3月的1967亿,两年增近三倍,增幅达248%。
值得注意的是,阳光城于6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%,而市场普遍利率为5.5%—7.5%。被称“豪赌式融资”,可见其对资金的饥渴程度已到无以复加的地步。据接近阳光城人士透露,其董事局主席林腾蛟也在为公司融资难问题奔走。此外,长江商报记者发现,阳光城2017年共发行40亿永续债,接近10家A股房企发债总额419亿的1/10。截至7月13日,当日收盘价位5.93元/股,较1月最高点下跌近50%,市值蒸发194.4亿。
易居研究院研究总监表示,对于此类融资来说,可以理解为豪赌式的融资,因为在利率等方面都偏高。当然有一点需要看到,10亿的融资规模不算太大。所以此类融资多少是以未来经营业绩为背书的。对于投资风险来说,此类地产企业往往还是会有很多新的问题,如经营方面的资金压力、或者说销售业绩不达预期等。近期若不解决,那么接下来肯定会有风险。
针对财务状况与战略计划,近日,长江商报记者多次致函阳光城集团总部,截至发稿时未得到回复,多次致电董秘办均处于无人接听状态。
大举并购业绩实现近40倍增长
与融创比肩的“并购王”是阳光城的最大标签。
长江商报记者梳理公开数据发现,2015年阳光城完成并购案30余起;2016年花125亿收购了13个项目、55宗地块,收获土储936.53万平方米,占总新增土储的73.09%。其中并购力度最大的2016年,并项目为13个,超过公开拿地数,土地面积为284.14万平方米,建筑面积为835.9万平方米,在总新增土储中所占的比重为85.49%。并购区域横跨长三角、珠三角、中西部重点城市,基本完成全国化布局。
2017年,阳光城通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得120个土地项目(含权益类),新增计容面积2021.63万平方米,新增权益货值1407.12亿元;2018年至今阳光城共在8个城市获取10个项目,地价合约38.49亿元,共新增土地储备88.47万平方米。
在大举并购扩展城池的战略规划下,阳光城业绩的业绩实现近40倍的增长,从2011年23亿元,到2017年突破900亿元。阳光城今年第一季度实现营业收入43.02亿元,同比增长77.56%,归属于上市公司股东的净利润2.24亿元,同比增长6.19%。
截至目前,阳光城已经在北京、上海、福州、重庆、西安、广州等三十几个城市实现了布局。在武汉阳光城有3个楼盘在售或待售。 7月13日,长江商报记者来到位于汉阳墨水湖北路与星火路交会处(武汉卷烟厂旁)的“阳光城檀悦”,在售楼处记者看到,在非节假日仍然有很多人前了解楼盘信息。置业顾问介绍,“该楼盘为‘刚需优选’楼盘,目前刚需和非刚需购房都需要摇号,房子根本不愁卖。”
高负债致股价下降过半市值蒸发近200亿
在大举扩张下,负债率一直是阳光城的一条红线,阳光城的资产和负债水平急剧增长缘于其大肆扩张。
年报显示,阳光城负债率从2015年的564亿,升至2018年3月的1967亿,增幅达248%。2015年末阳光城的总资产只有701.73亿元,到2017年达到2132.5亿元增幅达到223%。可以看到其负债率超过同期的总资产增速。
据了解,阳光城负债主要由计息债务、预收账款和其他应付款构成。2017年年末公司预收款项余额为401.51亿元,同比增长125.18%,其他应付款为135.56亿元,同比大幅增长141.12%。
截至2018年3月末,公司资产总额为2267.01亿元,负债总额为1967.85亿元,所有者权益为299.16亿元;同期末,公司资产负债率和净负债率分别为86.80%和276.96%。 同期末,公司总债务规模为1166.82亿元,长短期债务比为0.62倍。
与此同时,2017年,阳光城年末公司总资产规模同比增长77.07%至2132.50亿元,负债总额同比增长79.97%至1826.80亿元。2017年末公司资产负债率和净负债率分别为85.66% 和252.82%,将永续债计入债务之后的资产负债率和净负债率分别为87.54%和265.90%,公司杠杆处于很高水平。
值得注意的是,阳光城除了总负债比较高,剔除预收账款之后的负债率仍较高。截至2018年一季度末,阳光城的资产负债率为86.8%,从2015年之后持续升高。即便是剔除预收账款之后,2018年一季末的负债率也达到约83%(分子分母都剔除)。在高负债压顶下,股价也随之下跌。7月13日,阳光城从今年年初1月股价高点10.73元/股跌至当日收盘5.93元/股,股价下跌近50%,市值蒸发194.4亿。
现金流量净额连续4年为负
过去5年,阳光城经营活动产生的现金流量净额连续4年为负。2012—2016年,这一数据分别为1.10亿元、-54.7亿元、-56.4亿元、-38.8亿元、-25.8亿元;2017年前三季度,则为-58.56亿元。
不过, 受益于房地产销售回款的增加,2017年公司经营性现金流净额同比大幅增长441.66%至88.19亿元。同期,公司房地产并购业务增加较多,当年投资性现金流净流出320.18元。公司2017年新发行债券以及借款增加,导致其当年筹资性现金流净额同比增长76.94%至397.13 亿元,为其项目开发提供资金支持。另外,公司在建、拟建项目规模较大,随着各项目的推进加之土地储备款的支付,公司仍面临一定的资金压力。
数据显示,2018年3月31日,得益于期内房地产销售回款及收回往来款增加,阳光城经营活动产生的现金流量净额为27.07亿元,同比增长76.79%,同时因通过收并购拿地较上年同期增加,其投资活动产生的现金流量净额为-51.36亿元,同比减少57.19%,筹资活动产生的现金流量净额则为6.10亿元。
一位不愿具名的知名房产机构研究人员向长江商报记者分析称,经营性现金流回正,说明阳光城回笼的资金比支出的多,现金回笼情况比较好。高负债一定是快速扩张带来的。对于一个高速扩张的企业来说,要谈提升利润率,在当下的条件下(限价)是很难的,高速扩张与利润之间,基本上是相互排斥的,只能尽可能加快现金回笼,保证好现金安全。
专家:可尝试REITS等资产证券化项目解决融资难
居高不下的负债率让阳光城急需输血补充资金。
长江商报记者梳理发现,2017年阳光城通过发行44亿中期票据、 10亿永续中票、 7.5亿美元海外债(含私募债)等多种融资方式扩大了融资渠道。海外债方面,阳光城以境外全资子公司YANGOJUSTICE INTERNATIONAL LIMITED(阳光城嘉世国际有限公司)在境外发行5亿美元债券。另外,阳光城2018年一季度报显示,公司申请注册发行不超过人民币30亿元的定向债务融资工具获准。
值得注意的是,6月7日,阳光城发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%,市场普遍利率为5.5%—7.5%,引起市场的关注。
长江商报记者发现阳光城2017年共发行40亿永续债,由10亿元的中期票据和30亿元的可续期信托贷款构成,接近2017年10家A股房企发债总额419亿的1/10。
永续债会产生多高的利润?以30亿可续期信托贷款为例,公告显示,2017年12月,阳光城发行了30亿元的可续期信托贷款。前三个计息年度利率为7%,期满后每年利率跃增300个基点(3%),以18%为上限。
上游财经专家顾问江瀚表示,目前高负债和高杠杆是悬在阳光城头上的“达摩克利斯之剑”,通过并购拿地模式可以降低成本,迅速占有市场,但带来的高负债、高杠杆的风险考验企业的融资能力和精准的判断力。
对于阳光城的永续债,他认为,房地产行业的毛利水平大概是在30%左右,但是净利润水平较低,在这样水平下发行8%左右利率的债券的确是风险较高。但这种融资成本比起银行的间接融资成本和其他的融资方式,总体成本并不算高。相比于整个企业的利润水平,则处于相对较高的一个水平。他认为,“在融资难的境遇下,企业要想办法进行内源性融资,找到自己内部的融资渠道,另外一方面可以尝试REITS等资产证券化项目,否则融资难在短时间内难以得到解决。”
责任编辑:马秋菊 SF186
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