基本面上的表观数字失效预计在4季度开始显现,去化率下行和库存累积将成为周期下行的标志,但3季度行情既没有估值的扰动、还能获得基本面的抬升,看好3季度。    只有增长率、 利润率、分红率会影响PE 估值,而增长率的影响已见尾声。1)增长率和杠杆有很大关系,而且,并非所有的融资都叫杠杆,只有与拿地相关的融资才叫杠杆,开发环节和销售环节的融资都不能称之为杠杆,而高杠杆的表现形式就是高土储。和2017年不同的是,2017年融资环境宽松是给予了新增拿地融资的房企扩表,而2018年则是去杠杆下的房企缩表。2)考虑目前拿地融资渠道,基本仅剩下自有资金、销售回款、ABS,其他大规模渠道基本全部封锁完毕,因此对增长率的压制接近尾声。3)利润率和分红率这两项,短期的波动会很小,如果从趋势来看,预计利润率下、分红率上,一定程度上能够做到抵消。因此,从PE 估值角度,我们认为当前的扰动结束。    其他任何政策,只要与这3个指标无关,都与估值无关,后续看好基本面的反弹表现。近期出台了一些其他政策,包括整治中介、棚改货币化表态进一步明确、限购升级等,我们认为,都不影响以上3个指标,也就对估值无关,主要原因在于仍然高位的去化率和仍然低位的库存。例如,企业限购之后,并不会因为这部分企业减少带来去化率下行,短期仍然供不应求,整治中介的逻辑类似。仅有棚改货币化的影响,在中期会带来较大的压力,主要是PSL 投放减少后的投资性需求退潮,而这一部分暂时没有办法衡量,因此,影响暂时无法准确估计,但这是中期影响,因此和短期无关。    作为周期底部的指标,去化率和库存,目前都处在良好的位置,但更领先的蓄客周期和推盘量让周期逐步呈现出下行趋势,进入周期正轨,预计年底开始反应。从部分城市的蓄客周期和代理佣金率来看,确实出现了走差的迹象,一方面,部分城市中,蓄客周期被显著拉长,也就意味着,一旦蓄客周期进一步拉长,会开始体现去化率的下降;    另一方面,目前房企在手土储都较丰富,但行业的备案低库存使得销售不存在压力,伴随推盘量的上行,去化率的下行,成交数据的体现就会变为短期上、中期下的局面。预计年底开始反应。    地产板块的预期变化极快,对未来判断的分歧较大,使得股价走势仅与短期政策和销售挂钩,看好Q3表现。尽管处于周期下行通道,但地产板块的表现更多的和短期政策与销售挂钩,因为对中长期判断的分歧较大、且预期变化极快,基于Q3的政策不再下、销售能够上的局面,我们看好三季度地产板块的表现,推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等。

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