房地产行业:融资渠道收紧,房企影响几何?
融资渠道全面收紧,房企需谨慎对待。2016年“930”以来,包括银行贷款、债券融资、股权融资、非标融资等各个渠道均受到不同程度调控,此轮针对房企融资渠道的调控为史上最严。我们认为,对房企...
融资渠道全面收紧,房企需谨慎对待。2016年“930”以来,包括银行贷款、债券融资、股权融资、非标融资等各个渠道均受到不同程度调控,此轮针对房企融资渠道的调控为史上最严。我们认为,对房企的影响主要有3个方面:(1)推动房企主动降杠杆:在经历公司债井喷式增长的2015-16年后,房企整体负债率已连创新高。wind数据显示,38家主流上市房企的净负债率已由2016年的120%上升至2017年的135%。值得注意的是,样本房企中大型房企的净负债率2017年已经开始下降,由108%降至87%。我们认为,后续其他梯队房企将会逐步推进去杠杆进程,降低行业信用风险。(2)各渠道融资成本持续提升,房企融资诉求依然较强:金融监管力度逐渐增强,去杠杆趋势持续,外源融资成本近两年持续提升,中期票据、公司债、海外债2018年以来票面利率分别为:6.1%、6.7%、6.5%,较2017年初分别提升2%、1.3%、0.5%。(3)债务集中兑付增加房企信用风险:2018年起,房企将迎来信用债集中兑付期,2018-21年需偿付的信用债规模分别为1684亿,4076亿,5364亿,6774亿,兑付压力呈现逐年递增的趋势。 各融资渠道现状分析:(1)非标严重受限,开发贷增长:通过非标通道法测算2017年房地产非标资产新增2.97万亿,在各通道和资金来源被严格限制后,非标资金预计将严重收缩,推动银行房地产融资“回表”,2018年1季度房地产开发贷同比增长21%;(2)信用债发行回暖,公司债、中票为主要发行工具:2018年1-5月,房企信用债发行规模2283亿元,同比提升84%,公司债、中票合计占比59%,其中公司债实行分类监管原则,优质房企具备优势;(3)股权融资难度大,私募股权基金或迎发展机遇:目前房企IPO难度大,再融资严重受限,私募股权基金对接银行私行和第三方平台资金,在委托贷款受限后,具备主动管理能力的股权基金或将迎来发展机遇;(4)海外债发行升温,融资成本持续提升:公司债收紧促海外债发行升温,2018年1-5月发行规模同比126%,票面利率持续走高。海外债多以美元债为主,对发行主体评级有一定要求;(5)资产证券化受益政策支持,步入快速发展期:受益于传统融资渠道收紧和政策支持,2018年1-5月,发行规模同比54%,主要针对房地产开发后端融资,此外,租赁类Reits项目发行规模显著提升。 到位资金结构调整,销售回款+银行贷款占比逐步提升。房企融资渠道收紧,全面影响房企到位资金。2016年6月,房企到位资金拐点来临,同比增速持续处于下降通道,2018年1-4月累计同比为2.1%。此外,统计局数据显示房企到位资金同新开工面积相关性较高,与开发投资相关性因土地购置费超预期出现背离。 分类来看,(1)其他资金:占比51%,其中销售回款占比46%,整体占比近年显著提升;(2)自筹资金:占比31%,近年占比趋势回落;(3)国内贷款:占比18%,整体增速回落,非银机构贷款占比较小,或为地方项目公司统计资金来源不准确导致;(4)利用外资:占比0.03%:占到位资金比例偏低,我们认为主要原因为拨付比例较低或者统计口径导致。综合来看,融资渠道收紧使得到位资金结构发生调整,但国内银行贷款和销售回款仍是目前房企的主要到位资金来源,合计占比64%。在外源融资趋紧的态势下,房企对销售回款的依赖程度逐步提升。 资质差异,房企融资能力出现结构分化。(1)融资能力:一线房企凭借品牌优势和资源优势,融资渠道多元且融资成本低于二三线房企。(2)资金缺口:一线房企资金缺口逐渐收敛,融资能力可覆盖缺口,二三线房企资金缺口扩大。但二线房企具备一定外源融资能力,资金缺口覆盖能力较强。推荐关注快速成长且资金缺口覆盖能力较强房企。(3)偿债能力:长期看净负债率,一线房企下降,二三线房企提升尤为明显,短期看短期负债覆盖率,一线房企具备相对优势显著。(4)拿地能力:融资分化影响房企拿地能力,一线房企融资受渠道收紧影响较小,更易满足拿地门槛限制,土地集中度呈现上升趋势,TOP10房企2017年土地购置集中度达到42%。 投资主线:通过对38个样本房企2017年中报分类汇总分析,我们判断以下类型房企在未来经营过程中具有重要价值。两条投资主线如下: (1)龙头房企受融资渠道收紧影响最小:凭借资源优势和资质优势,在整体政策收紧的趋势下,龙头房企仍然可以获得较低成本的银行贷款等方式的融资,如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。 (2)中小型房企中推荐融资能力能够支撑业绩成长的高增长型房企。这些房企目前正处于扩张期,其中部分融资能力受限,难以支撑业绩规模扩张,但还有一些高增长型房企同时拥有较强的融资能力,可以覆盖企业规模扩张中的资金缺口,如新城控股、荣盛发展、北辰实业等。 风险提示:政策调控力度加大。
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1参股公司在赞比亚拥有1640万吨铜钴渣堆矿资源(合纵科技300477)
- 2省长一行先后参观了厚普股份企业展厅和数字化智能制造车间,听取了公司氢能业务发展介(厚普股份300471)
- 3华字辈中的低价股~多高看一眼(华联股份000882)
- 4长园集团无趣(长园集团600525)
- 5中天科技今天又迎来了难得的日线回调,有人敢买吗?相信很多人不敢买,都怕转跌,都怕(中天科技600522)
- 6首先祝女性朋友“三八节”快乐!写帖前先来回顾一下说客昨帖之预判:还是那句话:现阶(中天科技600522)
- 7炒股只能追随风口,不能太理性,追本溯源人都离不开水和粮食,但,这些股并不(中天科技600522)
- 8中天今天很明显就是借大盘下跌洗盘,尽管大盘收红了,中天也依旧在深水下,主力就是不(中天科技600522)
- 9中天科技在未收盘站上5日线或未阳包阴前暂且只能当下跌趋势对待,维持昨帖之认知,建(中天科技600522)
- 10周一策略:1、2~4个点以下低开,开局就进,等待盘中急拉红4个点左右离场。2、低(中发科技600520)
- 11上周五满仓文一科技,不是没有道理。(中发科技600520)
- 12中发科技它来了(中发科技600520)
- 134月26日收评:A股三大指数今日集体大涨,上涨股票接近4000只,成交量直接爆发(商络电子300975)
- 14现在很多人说茅台酒有金融属性是硬通货,这纯属扯蛋,房产的经融属性不比茅台更强,你(贵州茅台600519)
- 15工行,石油,市值前三争夺战难解难分,今天工行奋力直追,又把石油打败了,想当大王谈(中国移动600941)
- 16贵州茅台最高涨幅3000倍+,价值投资者的福音,10年一遇,下个贵州茅台已产生!(贵州茅台600519)
- 17康美按时发布了年报,标准无保留,随时摘帽(康美药业600518)
- 18我认为我今天的抄底就是一个错误,就算当时在2.02卖了加上手续费我也只是亏个10(康美药业600518)
- 19你们可真是太操心,海南机场又不给你发工资,就哪点股票够精神损失费嘛,我给大家科普(海航基础600515)
- 20今年,海南将锚定封关运作这个目标开展攻坚行动(海航基础600515)
- 21清明假期海南接待游客153.10万人次旅游总收入19.3亿元记者从海南省旅游和文(海航基础600515)
- 22简谈几点感受,在外出差,没在电脑旁,简单写几句吧,欢迎大咖补充:1.03年利润4(天富能源600509)
- 23转让至中新建电力集团,转让价格为7.3元/股,合计约33.71亿元。(天富能源600509)
- 24方威指出,2023年钢铁行业不好,但通过全体员工的共同努力,四家钢厂都盈利了,其(方大特钢600507)
- 25我来分析一下方大特钢吧昨天卖出的人是不理性的怎么说呢,首先方大是属于特钢并不是地(方大特钢600507)
- 26蛮厉害的,小弟,大学时期就进军金融市场,多历练历练!虽不知道你学习的是什(长白山603099)
- 27鹏欣资源索赔案:这次不是“飞”得太高,是“摔”得太狠!(鹏欣资源600490)
- 28中金黄金226万吨露天开采矿山铜价创18年历史新高↑[上涨][上涨]二度季赚大了(中金黄金600489)
- 29中金黄金特大利好来了:内蒙古矿业五十七万吨钼矿钼价近期飙升11%↑[上涨][上涨(中金黄金600489)
- 30中金黄金在美盘上称为皇家黄金喔[上涨]↑[上涨][上涨][上涨][上涨][上涨](中金黄金600489)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧