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　　原创： 炮仗哥 中国房地产新闻

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　　美女偶遇

　　2016年5月的某天，京城一位著名的大长腿美女记者在一次饭局中遇上了龙湖原执行董事秦力洪，秦当时已经离开地产界，投身其他领域。但因为大长腿美女入行后第一个报道和采访对象就是龙湖和秦力洪，因此在跟秦寒暄之余，也对这次偶遇分外感慨。

　　大长腿美女记者格外敬业，对龙湖格外关心，又挖出龙湖几条有意思的消息出来，其中一条是龙湖老板吴亚军当时的一次大发雷霆：

　　在一个龙湖内部微信群里，吴亚军一口气发了200多字，用了2个惊叹号，她对龙湖一个项目产品提出不满，表达了深深的失望。

　　她是这么说的：

　　“刚才看了项目，很失望，建筑不及格，粗陋，门厅很小，本来可以做得精细雅致一点，但从壁纸、线条、灯光来看很潦草，景观无记忆点，这种不讲究我不相信是这个城市人民的审美，也不相信是成本的限制（许多细节是因为水平和不走心）。

　　我相信是总经理领导的团队没想在这个城市亮相的第一个项目应该适当给客户一个好印象，建立自己的品牌！不知道政府看了这样的项目还会给你们地吗？这样的团队让我深深的失望。”

　　吴亚军的语气很重，大长腿美女看到这条信息都吓得深深吸了口气。用脚趾头想想都知道龙湖高管团队在老板那里即将经历怎样的狂风骤雨。

　　吴老板的怒火之余，龙湖高管们纷纷发表政治正确的表态：老板这次发怒是个有价值的信号，毕竟过去数年来，龙湖做了种种管理变阵，覆盖运营、产品、营销等多个层面，成本控制能力也有提升。但是，正如老板所言，无论任何时点，品质与走心都应坚守，这和成本无关。

　　吴老板发怒了。高管们表态是必须的，但是光表态肯定也是不行的！

　　于是龙湖各地区公司积极响应，认真学习吴老板发怒讲话精神，真抓实干，狠抓落实，掀起了主抓产品质量主题活动的高潮。广州公司动作最快，率先成立了品质管控组。随后，每个地区公司都由总经理牵头挂帅，协同运营与研发负责人成立品质检查提升小组。各小组直接对接各城市总经理与集团研发联席会。

　　据说，吴老板发怒之后，龙湖开始从强调成本控制，变为开始提升品质了。本来龙湖的工程部是负责产品质量的，而研发部也加入了品质检查提升工作。

　　老板的一场怒火之后，龙湖的产品质量问题似乎少了一些，产品品质似乎也提升了一些。

　　事情至此，似乎问题已经得到很完美的解决了。产品出现问题→吴亚军大发雷霆→各地区公司整改→提升产品品质→问题解决。

　　但是，如果吴亚军没有发这次怒火呢？公司的自我修正机制呢？

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　　朱重八的怒火

　　公元1368年，给地主放过牛、要过饭、当过和尚的资深屌丝朱重八大翻身，迎来了人生超级辉煌的时刻——在应天府称帝，驱逐胡虏，恢复中华，大明王朝建立，定年号洪武。

　　出身布衣的朱重八当上皇帝以后，异常勤奋，异常节约，恨不得宫里的小太监穿什么样的衣服、花多少钱都要亲自过问。穷苦出身的他对贪官尤其痛恨，称帝以后，朱重八大规模、异常严厉地整肃贪官，对贪污六十两银子以上的贪官格杀勿论（炮仗哥算了一下，2018年7月工商银行现货白银的卖出价：3.4元每克。60两就是3000克，折合人民币10200元。）也就是说，贪污1万块钱以上的贪官，朱重八直接砍头！

　　然而砍头也没能斩断贪官内心的贪欲。就在广大吃瓜群众对朝廷的严刑峻法叫好的同时，朱重八砍下的贪官脑袋也越来越多。

　　到了洪武二十五年，朱重八一看25年头没少砍，但似乎没啥用啊？贪官照贪不误，估计砍头太便宜这帮王八蛋了。

　　想到这里，朱重八决定直接升级刑罚，经过苦思冥想，自创大明第一酷刑：“剥皮揎草”！这可比朱重八创立的挑筋、断指、断手、削膝盖等酷刑残酷多了。“剥皮揎草”刑罚，就是把那些贪官拉到每个府、州、县都设有的“皮场庙”剥皮，然后在皮囊内填充稻草和石灰，将其放在处死贪官后任的公堂桌座旁边，以警示继任之官员不要重蹈覆辙。

　　据统计，朱重八当政31年，先后发起6次大规模肃贪，杀掉贪官污吏15万人。

　　然并卵，就算剥皮，大明朝还是有杀不完的贪官，如果杀头、剥皮能解决问题的话，大明朝就不会成为中国历史上最腐败的王朝了，朱重八也就不会干掉多达15万之巨的贪官了。

　　据说，朱重八每干掉一批贪官后，官场就会清廉一段时间；然后贪官再贪，朱重八再干掉一批。循环往复，无止境也。

　　也许，这就是封建王朝“人治”的天生缺陷。

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　　高管的焦虑症

　　今年春节后，刚一上班，估计还没拿到新春利市，龙湖战略部总经理王亚军和南京公司总经理李宏耕就前后脚交上了自己的辞职报告。

　　就时间而言，王亚军的辞任甚至没能给龙湖足够的时间寻找合适的继任者，其掌管的整个战略团队不得不向CEO邵明晓汇报工作，直至新任战略部负责人到岗。

　　而在此之前，龙湖已经分别有副总裁袁春、副总裁颜建国、上海公司总经理张泽林等相继离职。

　　龙湖一位已经离职的前地区公司老总曾对外界透露：

　　项目团队面临最大的压力之一就是物业交付，这也是公司高管非常焦虑的问题。因为龙湖的物业近年来在交付中经常会因为产品质量和品质不达标而伴随业主维权。

　　最夸张的是，互联网上甚至一度出现独立IP“龙湖维权网”，为龙湖各地项目业主维权服务。

　　要知道，以前龙湖的高管是不怎么会得焦虑症的，至少不会因为物业交付过多出现产品质量和品质的问题而太过焦虑。

　　关于以前的龙湖，炮仗哥这儿有两个小故事。

　　第一个故事：

　　2004年，堪称豪宅教父的绿城老板宋卫平第一次听说龙湖的产品品质非常好，龙湖在重庆的地位如同绿城在杭州的地位一样，宋老板一时兴起，立即指示绿城的高管、项目总经理、设计师等一众人马：“立即放下手上所有事情，明天下午3点到重庆报到。”

　　收到通知的高管们不知所为何事如此兴师动众。到了重庆才知道，原来宋老板让大家到重庆集体参观学习龙湖。后来宋老板对外称，当年为了学习龙湖，光机票钱就花了66万元。

　　当然，宋老板花了这么多钱也不能便宜了这帮高管。据说这些高管们回去后每人也苦逼地吭哧吭哧写了5000-10000字的总结。

　　在2009年绿城步入巅峰状态时，没有哪家企业能入得了宋老板的法眼，甚至连行业老大万科都被老宋耻笑为“产品质量粗糙、人脸皮厚”，但龙湖例外。老宋直言“龙湖是绿城唯一的竞争对手。”

　　2010年的投资者恳谈会上，老宋公开说，全国房企里，造房子的品质能比得上绿城的只有“一家半”，其中半家是星河湾，一家则是龙湖。

　　第二个故事：

　　多年前，万科还是房地产界的老大，地位无人撼动。当年，大眼睛美国人孙宏斌还曾放豪言要赶超万科成为行业第一，被王石怒怼“吹牛”，现在回头看，还是王石说对了。

　　说起孙宏斌和王石，炮仗哥插个小段子。

　　多年前的一天，在深圳的某桑拿房里，王石和世联行董事长陈劲松一边蒸桑拿一边聊天。突然开门进来一小伙子，一声不吭拿起一大桶水全都浇到桑拿房里烧红的石头上，桑拿房中的温度骤然升高，一阵阵热浪袭来，让人喘不过气来。

　　陈劲松大叫了一声，马上推开门跑出去了。留下了王石和男青年还在里面坚持着，虽然炽热难熬，王石在心里面却始终和这位男青年在较着劲，看谁能坚持到最后。终于，这位男青年坚持不住了，开门跑了出去，王石胜利了！

　　桑拿房的温度降下来了，陈劲松走进来对王石说：“王总，你真行！把这小青年给熬跑了。”王石说：“这人就是房地产界的孙宏斌，跑进来就是搅局来的，所以一定要坚持住，不能输给他。”可以想象，王石的毅力是经常攀登珠穆朗玛峰炼出来的，小青年哪是他的对手。

　　咳咳，炮仗哥跑题了，言归正传。

　　王石有一次去参观龙湖，脱下皮鞋换上拖鞋进入样板间去参观。参观完出门时，王石发现自己一行人的皮鞋被调转方向，头朝外整齐地摆放着。

　　龙湖的服务细节细致到如此程度，令这样一个毅力超强、连蒸桑拿都能赢大眼睛美国小青年的房地产领袖人物王石也不禁感叹：“可怕的龙湖。”

　　4

　　2年后的龙湖

　　转眼之间，距离上次吴老板发火已经过去了2年时间。

　　2018年6月30日，龙湖位于北京密云古北水镇的项目长城源著二期一组团的业主陆续开始收房。借遍了七大姑八大姨交首付，攒够了5年社保资格，占用了首套房、处女贷指标的二狗子收房时傻眼了，我当时参观的样板间看的是这个项目吗？

　　难怪乎二狗子露出绝望的眼神，当时他之所以选择了这个比密云县城价格还贵的项目，就是听说了之前炮仗哥讲的两个小故事（炮仗哥面壁思过十分钟）。结果不仅占用了唯一的购房指标，还把宝贵的处女贷给贡献出去了。

　　二狗子不算最惨的，还有二狗子的邻居对炮仗哥说当时龙湖的销售合同约定这个是住宅用地，土地期限是70年，但事实上房子迄今也无法办理落户。

　　看到二狗子发来的照片，炮仗哥觉得自己应该面壁思过半个月。

二狗子发来的图片1 二狗子发来的图片2

　　上面这两张图就是二狗子发给炮仗哥的龙湖长城源著项目实景图、室内装修实景图。

　　二狗子抱怨说，炮仗哥把自己坑的不轻。这个项目工程质量明显存在问题，建筑地基处理不达标，还未交房，有些外挂楼梯地基下沉，造成与二楼连接处变形开裂。

二狗子发来的图片3

　　此外，按照二狗子邻居们的说法，由于小区在海拔400多米的山坡上，属强降雨与雷电气象灾害防御区，但龙湖并没有进行相应的重点防御措施，如并没有装配避雷针等防雷击设施。另外小区内排水设施不达标，已经有很多地方冲坏。

二狗子发来的图片4

　　二狗子一位建筑专业的邻居告诉炮仗哥，小区内水电气管道布置凌乱无序，不符合燃气与电力管道的施工技术规范。水电气管道和箱体没有安全距离，排水管直接将水排向电表箱，均属严重设计缺陷。

　　二狗子说，7月10日，一场大雨过后，龙湖长城源著二期42号楼前马路就塌陷了（1）

　　二狗子说，7月10日，一场大雨过后，龙湖长城源著二期42号楼前马路就塌陷了（2）

7月16日的一场大雨过后，龙湖长城源著二期业主新发现的问题（1） 7月16日的一场大雨过后，龙湖长城源著二期业主新发现的问题（2）

　　“这还不算什么，最搞笑的是买房时展示的建筑外立面是黄色的，收房时却变成了灰色。”二狗子的邻居们因为龙湖销售过程中的虚假承诺和虚假宣传毫不客气地实名进行了举报。

　　2017年12月8日，被业主举报后，龙湖位于北京密云古北水镇的项目长城源著收到一张来自北京市工商局密云分局的10万元处罚决定书。

因虚假宣传，龙湖妥妥地被工商局罚了10万块

　　处罚书上写着，经查：

　　当事人（龙湖旗下古北水镇房地产公司）在销售自行开发的商品房龙湖长城源著项目时，因当事人的行为违反了《北京市反不正当竞争条例》第十五条第一款的规定，构成经营者利用广告或者其他方法，对商品的用途作引人误解的虚假宣传行为。 因此罚款10万元。

　　2018年6月28日，住建部、公安部等七部委联合展开专项行动，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。其中一条打击重点就是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

　　幸好龙湖先知先觉，提前挨了罚，躲过了这次专项行动。要不然…炮仗哥不敢想。

5

　　高管的焦虑症好了没

　　当然，此次龙湖长城源著收房事件暴露出来以后，据说项目团队和龙湖高管们的焦虑症又犯了，龙湖北京公司的老大宋海林对这件事的发生也非常恼火，这次还专门成立了一个项目工作组来负责善后事宜。

7月6日，在龙湖北京总部门口的长城源著二期业主们

　　二狗子告诉炮仗哥，这回长城源著的事情业主们闹得动静有点大，已经惊动了吴亚军。

　　对了，炮仗哥还就此事件从龙湖得到了一个官方回应：

　　龙湖内部人士在跟炮仗哥私下沟通的时候提到，去年因为特殊原因停工了三四个月，导致长城源著项目二期工期特别紧张，为了不影响今年暑期的旅游租赁市场，龙湖还是赶工期交房了，所以才导致出现了这么多的问题。

　　炮仗哥了解到的信息，除了这位龙湖内部人士所说的原因外，可能跟龙湖的激励体系也有关系。

　　据说，龙湖地区公司的年终奖奖金池的计算公式是：当年结算利润*平衡积分卡*一定的提成比例。事实上直接影响年终奖的就是平衡积分卡，而平衡积分卡里的大头就是ROIC（投资资本回报率），计算公式就是：ROIC=EBIT（1-税率）/（有息负债+权益）

　　因此，地区公司高管团队为了更高的年终奖，必然就要做两件事：一是要加快去化速度，卖得快；二是要控制成本，提升利润。

　　有取就有舍。想快就要赶工期；想要利润就要控制成本。两者相互作用下，产品质量和品质出现问题似乎也就不难理解了。龙湖有些分公司在这方面做得很激进，也让品牌付出了很大代价。

　　只是不知道吴亚军这次还会不会再发怒一次？这次发怒又能管用多久呢？

　　毫无疑问，曾经的万科、绿城和龙湖一直是中国地产业的理想主义者，但时过境迁，物是人非。王石从万科退休了，宋卫平也离开了曾让他自豪的绿城。

　　今天，吴亚军还是那个吴亚军，但龙湖早已不是当年的龙湖了。

责任编辑：陈靖

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