招商蛇口:招商血脉,蛇口基因,超级平台。    公司传承招商局血脉,身具蛇口基因,是集园区开发、社区开发和邮轮产业为一体的超级平台。一方面,公司传承招商局血脉,是招商局集团旗下城市综合开发旗舰企业;另一方面,公司身具蛇口基因,前身蛇口工业区是中国改革开放的发源地。2015年12月招商蛇口换股吸收合并招商地产,实现了旗下三大核心业务整体上市,组建了集园区开发、社区开发和邮轮产业于一体的超级平台。    园区业务:蛇口模式,复制升级,走向全国。    公司不断将蛇口模式复制升级,旗下园区业务走出蛇口迈向全国。蛇口工业区成立39年以来,公司积淀了深厚的园区开发运营经验,形成了丰富的园区产品系列,并将以政企合作为精髓的“蛇口模式”不断复制升级,走出蛇口,迈向全国,开拓海外。招商蛇口的园区土地储备丰富,其中约531万平(土地面积)位于深圳,主要分布在前海蛇口自贸区范围内,重估价值较高。    此外,招商蛇口在园区土地获取方面紧跟国家级战略,积极参与京津冀协同发展、粤港澳大湾区发展等国家重要战略。    社区开发:规模提速,协同发展,均衡增长。    公司社区开发业务规模提速,近年来积极扩张拿地,进行组织提效。30余年来公司社区开发业务与园区业务协同发展,现已完成国内近50座城市布局,各区域之间收入与销售额分布较为均衡。公司社区开发产品覆盖多业态类别,打造全生命周期产品体系,其中住宅形成“成长系”、“成就系”和“传承系”三大类产品。截至2018年一季度末,公司货值超过7700亿元,且大部分位于一二线城市,并通过“做实区域”和“项目跟投”等变革措施激发组织活力。公司2018年销售目标为1500亿,完成可能性较大。    投资建议:经营显著提速,维持“买入”评级。    招商蛇口储备丰厚,经营显著提速,NAV折价明显,维持“买入”评级。招商蛇口打造“前港-中区-后城”模式的超级平台,园区地产储备丰富,社区地产经营提速,邮轮业务起步有力,近年来销售额保持快速增长,盈利能力不断回升。预计2018年和2019年公司EPS分别为1.98和2.44元,对应当前股价PE约为9.0倍和7.3倍,NAV折价约35%,维持“买入”评级。

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