物业管理行业发展历程分为四个阶段,初创期、传统业务发展期、转型探索期、高速发展期。物业管理行业诞生至2003年为初创期,行业发展迟缓,业务较为单一;2003-2012年传统业务发展期,房地产业蓬勃发展,物业服务需求迅速提升,企业开始尝试社区增值服务,为未来的业务多元化打下基础;2012-2017年转型探索期,增值服务、社区平台、传统业务中引入新技术的价值被逐步挖掘,企业开始探索更多元化的发展模式,行业新盈利点显现;2017年以来,物业行业进入高速发展期,多元化运营带来行业整体盈利水平提升,以龙头分拆上市为标志的资本化运作助力行业集中度加速上升。    物业服务中传统物业管理占总收入80%左右,业主增值服务则以20%左右的收入贡献近30-40%的毛利。传统物业服务通过智能设备、互联网技术的引入,进行精细化管理,提升基本住户体验的同时,实现成本优化。业主增值服务主要对业主提供商业、健身、养老、医疗、金融理财等服务,物业公司通过建立平台引入外部企业的方式,构建生态平台。由于物业公司天然在服务物理距离和时间频率上更具优势,那些消费半径更短、私人定制化色彩更浓厚、消费频率更高的服务,将成为物业公司新的价值挖掘点。    预测未来5年物业费用规模年化增长12%,行业集中度加速抬升。假设在管面积增速、业态比重不变,预计2023年全市场物业费规模将达到10621亿元,较当前水平年化增长率12%。百强企业平均在管面积增长幅度超过全行业,占行业比从2014年的19.5%攀升至2017年的32.4%。TOP10物业企业收入占行业比从2014年的4.4%上升至11.1%。龙头企业在获取资本能力、构建服务平台、承接大体量、多业态项目上具有显著优势,行业将呈现强者愈强态势。    重点公司推荐:1)彩生活在平台建设上独树一帜,其核心为彩之云服务APP和彩富宝支付APP。平台内部实现业务联动,并向外直接输出平台服务,目前直接在管面积为4.36亿平米,而平台覆盖面积已达9亿平米;2)碧桂园服务依靠母公司并积极拓展第三方面积、非住宅面积,在管面积增长率领先行业;3)绿城服务主打高端业务,以卓越服务品质和较高的品牌认可度著长,客户满意度常年保持行业第一。积极推进智慧园区建设以提升管理效率,并准确定位业主自然衍生的美好生活需求,推广优质增值业务。

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