“去地产化”的同时却加快拿地 万科在盘算什么?|合和公路基建
“去地产化”的同时却加快拿地,万科在盘算什么?
来源:环球老虎财经
近期万科动作不断,先后投资文化、医疗、物流行业。最近,又以14.6亿港元收购了合和公路...
“去地产化”的同时却加快拿地,万科在盘算什么?
来源:环球老虎财经
近期万科动作不断,先后投资文化、医疗、物流行业。最近,又以14.6亿港元收购了合和公路基建9.9%的股权吗,该公司主要收入来源于高速公路收费。有趣的是,万科同时还是加快拿地,6月份新增权益建筑面积远超前5个月单月数据。“去地产化”的同时,万科却在加快拿地。
高杠杆、高周转一直是国内房地产公司主要开发模式,然而万科却反其道行之,拿出大笔资金投资一个收息股。
7月26日,有消息称,万科向香港联交所递交一份公告,其于7月20日耗资14.6亿港元收购合和公路基建股份3.051亿元,占标的公司总股本的9.90%。每股价格为4.80港元,较合和公路基建停牌前4.64港元收盘价溢价3.45%。
进入2018年以来,随着信贷收紧,房地产企业资金异常紧张,部分银行甚至暂停小型房企融资。然而在这样的背景下,万科却动用宝贵的资金投资一个与公司业务关联性不大的企业,这实在是令人费解。
此外,根据6月份数据,当月万科反而加快了拿地速度,当月新增权益建筑面积465.8万平方米,远高于前5个月数据。也就是说,万科一边在“去地产化”,一边还在加快拿地。
万科“去地产化”?
据悉,合和公路基建是港股标准的收息股,其主要在广东兴建和经营高速公路基建项目,目前经营两条收费公路,分别为广深高速,广珠西线高速一期、二期和三期。合和公路基建拥有这两条高速50%的股权,其中,广深高速收益比例为45%。
坐拥珠三角东岸、西岸两条大动脉,合和公路基建可谓躺着挣钱。广深高速2017年为上市公司贡献净利润5.59亿元,目前剩余9年收费年限。广珠西线高速则贡献净利润1.07亿元,一期、二期和三期剩余收费年限分别为15年、18年和20年。
可以看出,合和公路基建主要收入来源于广深高速。万科此次入股该上市公司,相当于间接入股广深高速。
根据合和公路基建2017年年报显示,公司净利润6.32亿元,同比增长21.35%。考虑到上市公司主要依赖高速公路收费,净利润高速成长空间不大。
一般来说,保守型投资者喜欢投资高速、水电、机场等现金流状况较好的企业,尽管这种类型的股票波动较小,每年却可以收获稳定的股息。从这个角度看,万科这笔投资较为保守。
或许,这便是万科“去地产化”的一部分。2018年6月29日万科股东大会上,董事长郁亮“十年后万科还是房地产公司的话,那真的很惨。我现在在琢磨把‘地产’这几个字都拿掉。”
郁亮话一落地,万科很快便行动起来。7月3日,华人文化宣布完成百亿元融资,领投的便是万科。
7月5日,万科又公告称,公司参与中信资本医疗定向基金。通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康投资有限公司,与中信资本(天津)投资管理合伙企业拟共同参与投资深圳信寰泰股权投资合伙企业(有限合伙)。该基金目标规模17亿元,首期规模8.02亿元,其中北京万科认缴出资额8.01亿元,万科横琴认缴出资额100万元,中信资本(天津)认缴出资额1万元。即万科作为LP,中信资本作为GP。
7月9日,万科旗下万科物流发展有限公司宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。
加上此次入股合和公路基建,一个月内万科相继布局文化传媒、医疗健康、物流和公路基建等四个行业,“去地产化”速度不可谓不快。
反而在加码地产!
虽然万科宣称不愿意冠以“地产公司”名号,公司拿地速度却在加快,销售金额也在快速增长。只不过,万科现在更愿意用别人的钱来操作房地产项目,通过联营、合营等方式参与土地开发。
根据万科6月份销售及近期新增项目情况简报显示,6月份公司实现合同销售面积449.9万平方米,合同销售金额656.3亿元,而上年同期数据分别为348.4万平方米、 491.3亿元。销售面积同比增长29.13%,销售金额同比增长33.58%。
此外,万科最近拿地也越来越激进。2018年6月,公司新增项目39个,计容积率建筑面积725万平方米,其中万科权益建筑面积465.8万平方米。
来源:环球老虎财经综合整理2017年12月,公司新增项目为26个,计容积率建筑面积524.7万平方米,万科权益建筑面积仅为276.9万平方米。进入2018年后,万科拿地突然收缩,1-5月权益建筑面积均处于较低水准,3月份甚至跌破100万平方米关口。
直至6月份,万科拿地面积才快速反弹。有趣的是,正是在6月底,郁亮提出“不干地产”的观点。而万科当月拿地表现完全不符合“去地产化”印象,反而是突然加码地产。
或许,郁亮所宣称的“不干地产”,只是不愿意重资产运营,改为贩卖万科的品牌。对比2017年12月和2018年6月数据,万科权益建筑面积从276.9万平方米增至465.8万平方米,增长了68.22%;支付的权益价款仅从177.8亿元增至221.57亿元,增长了24.62%.
一方面这与单位面积价格有关,令一方面,也是由万科合作开发模式带来的。早在2015年年初,万科董事长郁亮就提出“小股操盘”模式。该模式源自与铁狮门的合作,特点在于企业以较低的持股比例进行项目开发,凭借管理和品牌的输出实现大量项目的运营管理,显著推动企业的规模化扩张。因此,万科通过向合作项目输出管理,输出品牌来降低自身风险,提高收益效率。
以6月份新增项目杭州临安区锦北 D-R2-19地块为例,笔者查询到该地块由杭州元德置业有限公司以6.21亿元竞得。穿透杭州元德股权结构,该公司为万科100%控股。然而在公告中,万科仅拥有50%的比例,支付权益价款仅为3.11亿元。
或许,万科是先拿下地块,再将地块权益转让给合作方,比如私募基金等,即“小股操盘”模式。从上述表格可以看出,今年以来,万科权益建筑面积占比,均未达到三分之二,3月份甚至达到47.34%。考虑到3月份也是万科拿地低谷期,上市公司似乎是预判行情不好时,便降低自身权益比例,达到规避风险的目的。
不过,这样的模式却在一定程度上把风险转嫁合作方。在项目销售顺利,这样的模式自然没有问题。一旦环境变化,销售遇到困难,如何解决与合作方的矛盾。此外,若万科与合作方签订保底收益协议,便又有“明股实债”的嫌疑。这一旦成立,万科的负债率及公司经营风险也将重新计算。
责任编辑:张恒
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1中公呢:说它是垃圾股,因为长时间阴跌;说它是一个好股票,因为它每一次都会让你赚钱(亚夏汽车002607)
- 2发现没有,很多票现在这么玩,第一季度盈利,第二季度盈利,第三季度盈利,第(亚夏汽车002607)
- 3我来说说世纪华通为什么开板?(世纪华通002602)
- 4我个人不喜欢炒小盘和概念类业绩差的股票,但是这些票真要玩就要跑的快,要灵活,要把(世纪华通002602)
- 5重大好消息!明天涨停(世纪华通002602)
- 6抖音平台九一开分成,对小游戏头部玩家三七算是大利好,也减小对微信一个平台的依赖,(三七互娱002555)
- 7股票这个东西是刚开始非常难什么都要学,历史,政治,大宗商品,交易心理学,(三元生物301206)
- 8财务美化是个好东西三元生物的年报毛利率只有3!也就是说扣除人工房租生产成本后三元(三元生物301206)
- 9早盘波大侠建仓了中信海直今天低空经济板块不错,选择了龙头中信早在前几日就一直在关(中信海直000099)
- 10自己看下下午的分时就知道了 2:26和 2:33. 分的时候,每次有人想(设计总院603357)
- 11商用密码+华为概念+信创+国产软件格尔软件触及涨停。近一年涨停4次。异动原因揭秘(格尔软件603232)
- 12主力还比我们小散急日月从2月6号转势开始成交量稳步放大'从原来的每天1亿多到今天(日月股份603218)
- 13这是只潜力大牛股,目前已经改变了前期长期下跌趋势,从前段时间突破重要技术线来看,(日月股份603218)
- 14新产品磷酸锰铁锂碳拉米电池!供不应求!固态电池!产值百亿元(日播时尚603196)
- 15早盘介入,网达软件该股趋势不错,只要大盘不调整,下午就有望封板。[胜利]恭喜同车(网达软件603189)
- 16昨天T飞了网达软件的低仓今天13块再补回来还做14到14.4的突破预期[加油]长(网达软件603189)
- 17这是什么破玩意,涨不动,跌起来贼6@驹哥哥 @老乡别走马上拉升 @菜鸟霸王(新泉股份603179)
- 18如果你打算将炒股进行到底,那么这篇文章建议看三遍!或许不能帮助你一跃成为高手,但(维远股份600955)
- 19早评:众多利空来袭!A股迎来关键时刻周五,美股和富时中国A50以及恒生科技指数期(维远股份600955)
- 20后续持续调整为主(bk0475)(04-27)
- 21这几天在调整的时候,就可以买点。一般而言,股价创新高后,回调整理一段时间(中国海油600938)
- 223月份三桶油年报全部披露完毕,仅有中国石油年报业绩实现正增长。我们来瞧一下三桶油(中国海油600938)
- 23老头原来不是在中石化唱多的么?活活把中石化从7块唱回了5块。这次又来中海(中国海油600938)
- 24股吧都不热闹,不少人离场了吧,都在等回调,可惜马上又要新高了 (中国海油600938)
- 25咱们就守着海油,不去外面当接盘侠 (贵州茅台600519)
- 26国际原油价格高位运行助推中国海油迈向新台阶。(中国海油600938)
- 27自30.88涨停日以来,净增仓0股,成本由16.228元下降0.595元至15.(中国海油600938)
- 28国际原油暴跌,逢低买入中国海油机不可失。(中国海油600938)
- 29药明今天做了倒差价多了0.21[哭][哭][哭] (中国海油600938)
- 30中国海油的大跌为踏空的投资者提供了买入机会。(中国海油600938)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧