1. 美国房价已经超越2008 年金融危机前的最高水平。在金融危机后美联储史无前例的量化宽松政策刺激下,随着美国房地产行业自身的市场出清,2012 年开始,美国房地产市场迎来复苏的拐点,至今已经实现连续六年的繁荣。总体上,当前美国房价从2012 年底部已回升了50%左右,新屋成屋中间价均已超过历史最高点。    2. 本轮美国房价上涨缘于供给短缺和需求上升。一方面,就房地产总需求来说,自2008 年金融危机后至今的10 年间,美国总人口不断增加,购房时宜群体(25-44 岁人群)人数上升;同时,经济增长加速、就业人口增加失业率处于历史低位附近、居民收入不断增长,叠加较低的住房自有率和家庭资产负债务率下降, 拉动了对房地产的需求不断上升。    3. 而同时,房地产供给方面,金融危机后的10 年间,美国的新增住宅供应有限,新屋开工与营建许可平均数量,仅相当于战后70 年的7 成左右;加上建筑工人短缺,与核心区土地供给有限,美国新建住宅供给严重不足,房屋库存因此大幅下降、去化周期持续低企。供给不足明显。在需求上升而供给不足的情况下,美联储维持低利率、资本市场连创新高等因素,也在紧张的供需关系后,更进一步推动了房价上涨。    4. 虽然美国房价创出历史新高,但从美国经济强劲,个人收入增长,利率仍低于合意利率,加上供给有限,未来美国房价仍会上涨。    风险提示:贸易战可能会影响到美国的房地产市场。因为关税和贸易战可能会导致美国购房成本增加。同时,会带来物价和服务价格的上涨,拉高抵押贷款利率,今年美国的房地产抵押利率已经随着通胀上升而升高。

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