阳光城回应千亿负债:资产负债率要结合货值来看
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阳光城:负债结构合理 练好“内功”向千亿迈进
夏雪
11月16日晚间,阳光城集团股份有限公司(000671.SZ,以下简称“阳光城”)发布最新人事任命公告,董事局聘任朱荣斌任公司总裁,聘任吴建斌、阚乃桂为公司执行副总裁。至此,阳光城核心管理团队已全部到位,人事变动暂告段落。接下来,新管理团队的任务是如何让阳光城走上一条速度与质量并进的道路。
过去几年阳光城实现快速扩张的同时,负债不断攀高,现金流、净利润等财务数据也并不“好看”。碧桂园“双斌”加入后,业界都在期待他们会给阳光城开出怎样的“药方”。
11月16日,吴建斌现身,对外界担忧的千亿负债问题、融资问题、未来发展规划问题等逐一做了解答。在吴建斌看来,截至三季度报发布,阳光城的负债结构合理。目前,阳光城管理团队着手在做的工作是内部流程再造,建立快速高周转的商业模式,“按照千亿、几千亿的目标在打造内部组织架构”。
调整土储结构
房地产下半场,扩大规模,才能提升市场话语权已成为行业共识,对于目前总市值不到300亿元的阳光城而言,志向亦在于此。不过,未来阳光城在达到董事会“快”的要求时还要兼顾质量,实现快速又健康的发展。
阳光城新到位的朱荣斌、吴建斌及阚乃桂分工各有不同。朱荣斌全面负责公司管理工作,着眼于布局;吴建斌主管财务、金融、法律、信息化等方面;阚乃桂擅长合约管理工作。
三季报显示,截至2017年9月30日,阳光城实现主营业务收入155.21亿元,同比增长108.08%,实现归属于母公司股东的净利润6.19亿元,同比上升70.25%。净利润率为4.3%,与去年底相比下降了3%。负债总计1694亿元,而2012年三季度末这一数据仅为121.6亿元。
“负债增加的同时,资产也在增加。”吴建斌说。在他看来,资产负债率要结合货值来看。目前,阳光城持有大约4000亿~5000亿元货值,大多集中在一线和二线核心城市,“如果资金有压力,拿出一块地挂牌卖,立马就有人买。”吴建斌这位财务官面对外界担忧的负债率问题时显得十分从容。
相比资产负债率,吴建斌更关心的是净负债率,他的目标是1~2年内把阳光城的净负债率降到70%左右。“如果70%达不到,降到100%,大概是现在的两倍,我也很开心了”。
不过,吴建斌也表示虽然目前阳光城的负债结构合理,不需要调整,但也要有度。自五月份入职以来,他对新单位做了深入研究,“如何高效赚钱”这是他发现的第一个问题。换言之,他认为,阳光城负债高的主要原因在于没有实现高周转。
那么,如何实现快速周转?
阳光城2016年新增近千万平方米的土地储备,其中超八成土地储备是通过并购获得。并购项目太多,存在一个问题就是,往往一个并购项目投了五六十亿元现金进去,还不能变成货值。
“所以在我们的管理团队里面有一批人专门来解决并购项目问题,以陈林总为首,负责原来并购的项目,一一搞定,变成货值。” 吴建斌说。
同时,阳光城要在土地结构中增加短平快项目。短平快项目布局一般会在二线与三线城市之间布局。据悉,本月阳光城福州开盘的两个项目,从拿地到销售只用了不到五个月时间。
另外,吴建斌表示,在招拍挂市场拿地时,可以增加与规模更大的开发商合作,两家合作开发,相对而言,控制成本的同时拿到的土地又比较“干净”。
向管理要效益
阳光城想要迈进千亿梯队,仅仅靠调整土储结构,加快周转是远远不够的。
吴建斌表示,阳光城内部流程再造是全方位的,对标碧桂园,按照千亿企业的目标来打造内部组织架构,包括加强产业链建设、推行双赢机制、信息化建设、组织架构调整等方面的工作都已经在做了。
今年,阳光城购买了一家建筑公司和园林公司,这是它构建完整产业链的两步棋。吴建斌将购买这两笔资产的行为解释为,有一些重要的项目如果要赶时间、赶速度、控制成本,随时都可以让自家的公司上阵。
今年5月17日,阳光城内部通过项目跟投机制“合作共赢”计划,允许由管理层团队(除董监高外)及区域负责人、项目团队对项目进行跟投投资,占股不高于15%,被称为“双赢机制”。阳光城表示,推行这一机制的目的,就是将公司利益和员工利益紧密结合在一起,实现利益共享,责任共担,从而提升企业发展质量。
吴建斌透露,目前阳光城有65个项目按照双赢机制来考核,将2017年1月1日后买回来的项目都纳入了其中。
为了适应千亿规模的要求,阳光城的信息化建设也在推进中——在福州建立财务共享中心,吴建斌称,已经聚集了大概不到两百人,这些人来负责财务中心的管理。“这个将来的效率就很高了,我们现在请了专业咨询公司,请了开发软件的供应商去完成,这也是这半年来非常非常大的变化。”
内部组织架构方面,阳光城新成立了战略发展部,由吴建斌领导。他说,企业发展在一定程度上需要一只眼睛,别的部门作业,战略部门负责看方向,看格局,看布局。
另外,阳光城还新成立了合约管理中心,阳光城原来的发展方式下,成本控制是粗放型的,以后要做到精细化的程度,这块工作已经全面在启动。“还有其他各方面细节的变化,把整个决策层、运营层、高管连接在一起”。
“向管理要效益,管理知道每一个企业发展的核心情况,内功练得扎不扎实,阳光城就是要在内功方面发力”。
接起过去的棒去改变。吴建斌多次强调无论是负债率还是现金流或是其他财务指标,在阳光城都是过去式了。
期望融资成本降低21%
阳光城的负债中,有22%是短期负债,2~3年期的占比近30%,三年以上的占到50%。虽然吴建斌认为这一负债结构非常合理,但他最近在考虑能不能把一年期的负债也变成两年期、三年期。他考虑的结果是不需要。因为变成两年至三年期,融资成本会变高。一年期融资成本约在5%~6%左右,但是两年期是6.5%~7%,三年期则达到7%~9%。
当前,阳光城的综合融资成本约为7.65%。对比吴建斌之前的两家公司中海和碧桂园来看,他直言这有点吃亏。据了解,中海的融资成本控制在2%~3%,碧桂园稍高一些,也只有4%~5%。
吴建斌此前在碧桂园工作期间的一大政绩就是2015年上半年,碧桂园的融资成本下降了14%。他表示,目标是将阳光城的融资成本降到6%左右,相比于当前的7.65%,降幅达到21%。
针对阳光城融资成本高的原因,吴建斌分析称,首先房地产行业中小企业的融资成本普遍增高,这是大环境。其次,今年下半年以来,整个行业的融资环境都在收紧,流动性收紧融资成本就上升了。第三,阳光城自身规模还不够大,财务结构不那么优秀,所以市场上还是有点担心。“我们现在国内评级是AA,如果到了AAA的话就会增加吸引力。它有很多原因,如果放在2015年,当时市场的环境很好,融资成本就会大幅度下降。”
在融资方面,供应链融资、证券化融资,阳光城都有尝试。如何降低杠杆水平,优化资本结构,而降低负债最直接有效的方法是股权融资增厚股东权益。但客观上,港股上市公司和A股上市公司在监管上存在很大差异,港股公司可以根据经营情况自行决定是否进行股权融资,然而A股公司的股权融资受到严格监管。
“所有的改善,最终都是业务改善。”吴建斌说。在他看来,阳光城现在四千多亿元的货值,如果都变成房产销售,实现销售回款,对所有财务问题的改善是最根本的。但业务建设需要时间,没有一年是看不到效果的。
短期来看,吴建斌认为,阳光城保持正常的还贷、周转没有问题。
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