行业篇《我国商业地产供需现状及未来景气度解析》中对于全国商业地产供需格局及行业景气度的分析:我国商业地产行业呈现一定供给过剩,不同区域、业态下的景气度分化显著;在此行业背景及竞争环境下,我国商业地产租金水平低于国际发达国家水平,商业地产投资回报期长已使得开发运营企业陷入进退维谷的境地。    我们先不去论万达商业不满港股估值而退市是否是“过度自信”,但至少我们可以看到商业地产的估值之谜大可影响一家龙头房企的进退之路。2016年底以来在房企融资重重受限的政策环境下,先是购房尾款、物业费等房地产行业资产证券化产品的蓬勃,近期又是保利租赁REITs引起行业瞩目,不论是高层政策端还是房企均想在存量物业这盘棋上寻求出处,而底层资产的估值就将是一个不容回避的最根本问题。    本篇研究我们就将从商业地产的估值方法出发,旨在探讨商业地产估值合理性的判断依据及方法。(1)会计计量方式及报表影响分析:我们对国内及国际准则下的投资性房地产会计准则差异及计量倾向进行了对比、梳理,并对不同计量方式下的财务报表的表现及影响进行深入分析。我们认为投资性房地产公允价值计量模式对利润表的影响具有两面性和更大的不确定性,房地产企业借助公允价值评估对利润进行调节更具有便利性和即时性;(2)估值方法详细梳理及案例分析:我们对投资性房地产目前的估值方法进行了梳理,结合发债房企投资性房地产账面估值的梳理及案例分析。我们认为在对投资性房地产合理性判断时可以通过公开资料披露的商业地产估值结果及租金水平,倒推该商业地产的资本化率,并将结果与该城市/区域同类型商业地产的平均资本化率进行比较,若大幅低于城市/区域平均资本化率,则该商业地产或存在价值高估。

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