018年将是中国房地产制度建设很重要的一年，是落实房住不炒定位的关键一年。明年房地产行业的政策还会比较多，从股票投资看关注政策将是一个比较重要的方向。
　　
　　我们预计明年房地产市场三大指标的增长情况为：销售面积增速-3%、房地产开发投资增速4%、新开工面积增速3%。
　　
　　在楼市温和调整、长效机制积极建设的背景下，我们看好两条主线：1）开发商龙头规模进一步扩张带来的投资机会，看好的公司是万科、保利、新城和华夏幸福。2）存量市场的机会。看好标的是世联行和光大嘉宝。
　　
　　最近地产板块上升的主要原因还是板块的轮动，板块的估值相对较低。从基本面角度看，最近也比之前有更大改善。地产蓝筹涨幅相较其他板块的蓝筹公司上涨少，从策略的角度看，未来两个月地产板块仍值得配置。
　　
　　一、对明年房地产市场的判断
　　
　　我们年度策略报告的题目是：“房住不炒新时代，规模与存量共振”，因为我们认为2018年将是中国房地产制度建设很重要的一年，是落实房住不炒定位的关键一年。目前我国正处在城市发展不平衡，住房供给不充分的阶段，构建房地产的长效机制显得尤为重要，我们认为明年房地产行业的政策还会比较多，明年从股票投资看炒政策将是一个比较重要的方向。
　　
　　另外，行业政策使得2017年房价过快上涨的趋势得到抑制，明年将进入一个调整期，但是调整情况相对温和，调整幅度可能会小于2011和2014年。当前楼市正体现为两低一高的新常态：1）低库存，体现为待售面积的不断下滑；2）低利率，个人住房贷款利率远低于2012-2014年市场调整期；3）高集中度，三大城市群及核心二线城市的新房销售额占到全国的72%，而这些区域又是中国人均收入最高、人口净流入区域。基于此我们判断，2018年楼市表现尽管弱于2017年，但体现为温和调整。
　　
　　再说一下我们对明年房地产市场的三大数据预测。销售面积来看，我们认为应该是0~-5%的负增长，目前给到的是-3%。我们认为三大城市群中，京津冀地区会率先见底，目前京津冀已经调整了-15%左右，明年我们认为仍将略微向下，但空间有限。长三角和珠三角相对不错，但明年的增长将差于今年，包括需求侧和供给侧。三四线城市的销售可能会比今年更弱一些，甚至出现负增长。中期来看，居民部门中长期贷款出现了萎缩，房贷利率进一步上升，目前的房贷利率已经上升到5.01%，预计2018年将会上行至5.5%左右。
　　
　　销售价格我们是看涨的，主要是因为目前人口依然向核心城市群进行迁移，2016年三大城市群+核心二线城市（1000亿销售规模以上）的销售面积占52%，销售金额占69%，买楼的行为还是发生在一二线城市为主。因此明年销售面积将有所下降，但销售金额下降有限甚至还会增长。
　　
　　投资方面，我们认为明年房地产开发投资额增长会比2017年慢一些，主要是由于整体上的土地投资金额增长放缓，使得明年房地产开发投资的增长将更多来自于新开工和在建工程。由于这两年新开工都在增长，伴随着在建面积和施工面积也在温和增长，据此判断明年全年房地产投资将提高4%左右。
　　
　　新开工方面，我们倾向也会有所增长，但比2017年低一些。预计2017年新开工面积增长会在5%-8%之间。2018年新开工面积增速大概在3%左右。主因是考虑到了销售新开工的联动关系，明年销售面积的下滑，不会将新开工/销售面积的比例拉的过大。近两年开发商以销定产的行为更加凸显，拿地囤地的行为有所缓解，那么新开工/销售这个数值很难出现大幅提升。因此明年房地产新开工增长相对有限，增长多少取决于明年销售的具体情况。
　　
　　综合来看，我们预计明年房地产市场三大核心指标的增长情况为：销售面积-3%、房地产开发投资4%、新开工面积3%。
　　
　　二、2018年房地产行业的投资主线
　　
　　在楼市温和调整的背景下，我们提出了两条主线：
　　
　　第一条主线是开发商龙头规模进一步扩张带来的投资机会。集中度提升的逻辑仍然在延续，今年年初以来，前十大开发商销售金额占比从19%提高到了25%左右，是历年中增速最快的。从历史情况来看，2011年与2014年都出现了集中度提升的情况，但这两年都是市场下滑时发生的集中度提升，今年则是在市场较好的时候出现集中度快速提升的情况，与往年有一定的区别。这个区别集中体现在更大规模的提升和有质量的提升。2014年时大型开发商虽然销售金额占比有所提高，但是增收不增利，主要是由于利率高，开发商财务成本高，以及房价相对较低。明年集中度提升的情况略有不同，规模与盈利双升的公司将成为集中度提升的投资逻辑，这类公司的估值是难以下调的。我们看好的公司是万科、保利、新城和华夏幸福，未来能保持30%以上的增长。
　　
　　从另一个角度来看，我们也对A股公司的杠杆率进行了测算。我们发现如果把净负债率参考值定为70%的话，万科、保利、华夏幸福都仍有进一步加杠杆的空间，能够融到更便宜的钱，进行逆周期拿地。新城控股的杠杆率已经达到了这个水平，但新城的周转非常快，还是能够放出很多业绩的。
　　
　　第二条主线是存量市场的进一步发展带来的投资机会。存量市场的发展一方面来自明年更多的政策支持，另一方面来自城市化及楼市发展本身带来的机会。我们最看好的标的是长租公寓行业龙头世联行，和房地产基金行业龙头光大嘉宝。我们认为明年炒存量公司最重要的一个指标是看规模，而不是看盈利。例如世联行的业绩增长应当更多来自于其传统业务，但是如果明年世联行在长租公寓的规模扩张上会超预期的话，市场还会给其在估值上的认可。光大嘉宝也是类似的，估值主要是看其管理资产规模AUM。我们认为在当前城市化发展阶段，像世联行、光大嘉宝这类新型房地产服务商，有着较大的投资价值。
　　
　　三、近期市场行情解读
　　
　　回到近期的市场行情，我们认为最近地产板块的上升的主要原因还是板块的轮动，板块的估值相对较低。从11月的销售数据来看，全国数据和龙头开发商的销售都出现增长，无论是环比还是同比，主要是由于大家会在11月集中推盘。另外，政策方面在11月加码的空间也有限。我们认为在目前的背景下，地产蓝筹今年的涨幅相较其他板块的蓝筹公司上涨少，因此从策略的角度看，未来两个月地产板块仍值得配置。
　　
　　最后也有必要向各位提示下明年的风险因素。首先，明年第一二季度之交可能存在风险，原因是17年的高基数使得销售看起来不会特别好；第二，明年二季度通胀预期会变大，可能会导致货币政策收紧；第三，两会期间房产税可能又会被提及，导致投资人会担心楼市短期及中期的表现。不过我们对房地产税的判断是短期不会在全国范围内铺开。

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