(一)非一线城市住宅去化周期回到2010 年水平2017 年全国整体延续去库存,按新开工口径,截止10 月末商品房去化周期降至3.81 年,其中住宅去库存效果尤为显著,2015 年开始新开工面积均小于销售面积,10 月末商品住宅去化周期约为1.89 年。分一线及非一线城市看,北京住宅去化周期约为5.56 年,上海住宅新开工面积自2012 年以来均低于住宅销售面积,供小于求的情况较为明显,而经过持续近3 年的去库存,非一线城市住宅去化周期由高点近3 年下降至1.96年,自2010 年以来首次回到2 年以内,整体来看非一线城市的去库存压力大幅减轻。    (二)中部省会城市人口净流入靠前,农民工出现回流用小学在校生人数增速衡量人口流动,从我们统计的67 个重点城市人口数据来看,2016 年同比增速排名前十的为成都、廊坊、保定、厦门、武汉、西安、贵阳、深圳、长沙及惠州,人口净流入靠前的城市以中部区域、省会城市为主,此外一线城市中深圳常住人口增速排名第一,人口吸附能力表现突出。另一方面,从农民工数据来看,2016 年“离土不离乡”的本地农民工增速出现明显回升,2015、2016 年的新增农民工中本地农民工的占比跳升至80%以上,选择留在户籍所在乡的农民工比例大幅提升。而外出农民工中省外就业的人数2015、2016 年连续两年下降,新增省内外出农民工占新增外出农民工的比重跳升至超过200%,说明2015、2016 年一部分原先在省外就业的农民工选择回到了户籍所在的省市,农民工群体出现回流现象,这可能也是中部省会城市人口净流入靠前的重要原因。    (三)经济、金融“稳定器”地位短期或难改变房地产投资占固定资产投资的比重基本稳定在18%左右,而GDP 增量中近一半是资本形成总额增长带来的,总体来看房地产行业对中国经济仍然有较大的影响。此外,尽管在2016 年四季度开始的调控政策下,新增购房贷款出现下降,但从存量来看,房地产贷款余额占各项贷款余额的比重继续提升至26%的历史高位,个人购房贷款余额占各项贷款余额比重维持在18%的较高水平,房地产贷款在整体信贷存量中同样具有非常重要的地位,因此房地产行业的稳定健康发展至关重要。    (四)居民杠杆水平依然处于上升通道从居民负债水平来看,居民贷款余额增速收窄幅度远小于居民存款余额收窄幅度,从而导致负债占存款的比例在2017 年10 月末攀升至62%。从杠杆率(负债/GDP)来看,假定2017 年GDP 增速6.9%,居民杠杆率升至近50%。    3、投资建议近期中央再次指出“房住不炒”,考虑到去库存压力已大幅缓解、杠杆率水平依然高企,我们认为短期政策面偏紧的基调可能会延续。此外农民工回流可能也是今年三四线去库存的重要动力,在真实需求的支撑下明年三四线的销售可能也不必过于悲观。个股上,我们推荐1)政策压制下集中度加速提升的低估值龙头房企,包括万科保利招商等,2)二线白马标的,新城控股,3)受益租赁政策密集出台的租赁主线个股,世联行。此外布局重点二三线城市的房企也值得关注,预计将在农民工回流的趋势中受益。

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