全球目前已有37个国家或地区推行REITs立法,按照REITs市场成熟度,可分为初期、新兴期、基本成熟期、成熟期的四个发展阶段。美国已到达成熟期;日本、新加坡、香港处于基本成熟期。    美国REITs可以为公司制或信托制;至少有100位投资者,且需将总资产的75%投资于不动产,至少90%的收入进行分红。税收方面,在购置和处置标的物业阶段优惠政策较少;REITs运行期,应税收入除资本利得与确定的非现金应税收益之外,可免税进行股利分配。    新加坡REITs通常是单位信托形式。对于投资者人数要求更高,需要至少25%的单位信托由至少500个大众投资者持有;保证70%以上的资产投资于与房地产相关资产;禁止REITs投资于房地产开发活动;每年90%的收入用于红利分配。新加坡REITs最大的税收优惠来自于17%企业所得税的减免;运行阶段,10%房地产税全部减免,企业所得税部分减免。而对于投资者而言,利得收入全部免税。有效避免了公司和投资者层面双重征税的现象。    香港REITs只能以信托形式成立,且需在港交所上市。全部资产只投资于房地产项目,不能投资于开发活动;同样需将至少90%的净收益分配给投资者。香港对于REITs的税收优惠力度更大,购置和处置物业时对交易价格和出售利得免征企业所得税;也对投资者层面和公司层面免除了对利润、收入和利得的税务。    要破除REITs在我国发展的阻力:(1)制度层面,亟待针对REITs出台相关法律法规,规定REITs的设立标准、运行结构、投资范围、收益分配等;(2)税收层面,首先应重点关注土地增值税在未来政策出台时是否能有减免的空间,或是否会产生递延可抵扣的机制;其次,要关注REITs层面的企业所得税对于用于分红的应纳税所得额可否免税。

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